一、什么是商品房預(yù)售？

商品房預(yù)售，即指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未竣工的，將來(lái)才能交付的、具備法定銷(xiāo)售條件的房屋預(yù)售與買(mǎi)受人，由買(mǎi)受人支付房屋價(jià)款的行為。

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預(yù)售必須具備四個(gè)條件：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算。投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;(4)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

二、商品房預(yù)售合同有什么性質(zhì)？

1、商品房預(yù)售合同的定義

商品房預(yù)售合同是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(預(yù)售方)與購(gòu)房者(預(yù)購(gòu)方)簽訂，由預(yù)購(gòu)方先支付定金或預(yù)付款，預(yù)售方在合同約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移給預(yù)購(gòu)方的書(shū)面協(xié)議。

2、商品房預(yù)售合同與一般買(mǎi)賣(mài)合同在性質(zhì)、特征及適用法律方面的異同

(1)共同之處

商品房預(yù)售合同是一種特殊的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。除其特殊性外，具有買(mǎi)賣(mài)合同的一般性質(zhì)。第一、商品房預(yù)售合同具備買(mǎi)賣(mài)合同一般性質(zhì)和特征。商品房預(yù)售合同雙方當(dāng)事人的行為的本質(zhì)仍是買(mǎi)賣(mài)行為，預(yù)購(gòu)人支付價(jià)款是為了取得房屋所有權(quán)，開(kāi)發(fā)商接受價(jià)款負(fù)有交付房屋的義務(wù)。第二、商品房預(yù)售合同有關(guān)付款、標(biāo)的物交付、違約責(zé)任等條款內(nèi)容與一般買(mǎi)賣(mài)合同基本相同。第三、在實(shí)踐中遇到商品房預(yù)售合同糾紛缺乏專(zhuān)門(mén)的法律規(guī)定時(shí)，應(yīng)按買(mǎi)賣(mài)合同一般規(guī)定來(lái)處理。

(2)特殊性體現(xiàn)

商品房預(yù)售合同是一種特殊的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，它具備房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的一般法律特征之外，還具有自身的特殊性。第一、標(biāo)的物特殊性。商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物在簽約時(shí)尚不存在。一般的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物是現(xiàn)成的物，而商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是正在建造的、在未來(lái)約定的時(shí)期內(nèi)竣工的商品房。第二、房屋與價(jià)金交付時(shí)間不一致表現(xiàn)。商品房預(yù)售人在未來(lái)約定的時(shí)間交付商品房，而商品房預(yù)購(gòu)人則預(yù)付商品房?jī)r(jià)金，兩者時(shí)間不一致。第三、預(yù)售合同的登記備案。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)備案。