一、什么是商品房預售？

商品房預售，即指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未竣工的，將來才能交付的、具備法定銷售條件的房屋預售與買受人，由買受人支付房屋價款的行為。

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預售必須具備四個條件：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(3)按提供預售的商品房計算。投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期;(4)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

二、商品房預售合同有什么性質(zhì)？

1、商品房預售合同的定義

商品房預售合同是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(預售方)與購房者(預購方)簽訂，由預購方先支付定金或預付款，預售方在合同約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移給預購方的書面協(xié)議。

2、商品房預售合同與一般買賣合同在性質(zhì)、特征及適用法律方面的異同

(1)共同之處

商品房預售合同是一種特殊的房地產(chǎn)買賣合同。除其特殊性外，具有買賣合同的一般性質(zhì)。第一、商品房預售合同具備買賣合同一般性質(zhì)和特征。商品房預售合同雙方當事人的行為的本質(zhì)仍是買賣行為，預購人支付價款是為了取得房屋所有權(quán)，開發(fā)商接受價款負有交付房屋的義務。第二、商品房預售合同有關(guān)付款、標的物交付、違約責任等條款內(nèi)容與一般買賣合同基本相同。第三、在實踐中遇到商品房預售合同糾紛缺乏專門的法律規(guī)定時，應按買賣合同一般規(guī)定來處理。

(2)特殊性體現(xiàn)

商品房預售合同是一種特殊的房地產(chǎn)買賣合同，它具備房地產(chǎn)買賣合同的一般法律特征之外，還具有自身的特殊性。第一、標的物特殊性。商品房預售合同的標的物在簽約時尚不存在。一般的房屋買賣合同的標的物是現(xiàn)成的物，而商品房預售合同的標的物是正在建造的、在未來約定的時期內(nèi)竣工的商品房。第二、房屋與價金交付時間不一致表現(xiàn)。商品房預售人在未來約定的時間交付商品房，而商品房預購人則預付商品房價金，兩者時間不一致。第三、預售合同的登記備案。商品房預售人應當按照國家有關(guān)規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案。