一、如何健全商品房預(yù)售制度？

嚴(yán)格商品房預(yù)售市場的準(zhǔn)入制度

第一， 提高設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的資格要求。適當(dāng)提高商品房預(yù)售企業(yè)的資本金限額并適當(dāng)提高資本金在開發(fā)總投資中所占的比例。同時， 法律應(yīng)當(dāng)規(guī)定， 開發(fā)商只能以自有資本金支付土地 使用權(quán)出讓金， 而不允許開發(fā)商以銀行貸款支付土地出讓金。主要包括：(1)通過修改相關(guān)法律， 將房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)注冊資本的要求提高至 1000萬元。(2)對房地產(chǎn)開發(fā)市場進(jìn)行整改，對于已 經(jīng)成立， 注冊資本沒有達(dá)到1000 萬元的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，允許其在一定的過渡期間內(nèi)增加注冊資本， 或者允許其在一定的時間內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)主體的優(yōu)化組合或由大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購等方式達(dá) 到法律規(guī)定要求。如果在規(guī)定的期間內(nèi)還達(dá)不到要求的， 則對其予以注銷， 從而降低開發(fā)商欺詐的風(fēng)險。

第二， 提高開發(fā)商進(jìn)行預(yù)售的條件。可以參照上海等地的做法，以國家立法的方式將商品房預(yù)售條件規(guī)定為：(1)已支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許 可證和施工許可證， 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政部門申請， 要求核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后方可申請辦理開工手續(xù); (3) 7 層以下的房屋應(yīng)結(jié)構(gòu)封頂， 7層以上的應(yīng)建至三分之二并不得低于 7 層并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;(4)向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記， 取得商品房預(yù)售許可證明 ;(5)申領(lǐng)預(yù)售許可證還需提交立項文件、落實水電煤配套的文件、銀行的資金監(jiān)管證明和已落實的物業(yè)公司的材料。

二、完善商品房預(yù)售制度有什么方法？

（一）將我國的商品房預(yù)售登記制度變更為預(yù)告登記

在預(yù)售商品房買賣中， 預(yù)售登記制度， 能確保預(yù)購人將來肯定能獲得所預(yù)購的房屋， 對于解決住房預(yù)售這樣一些敏感的社會問題有著特殊作用。從明確其權(quán)利內(nèi)涵的角度著眼， 應(yīng)當(dāng)對于以下問 題作進(jìn)一步的明確(1)將商品房預(yù)告登記的效力以法律的形式予以明確的規(guī)定。即被登記的請求權(quán)具有了物權(quán)的效力，產(chǎn)生了排他性、對抗性， 以確保將來只發(fā)生該請求權(quán)所期待的法律效果。還必須 明確規(guī)定預(yù)售合同登記的順位保護(hù)效力、保全效力和破產(chǎn)保護(hù)效力。(2 賦予預(yù)購人登記請求權(quán)。預(yù)購人可以在預(yù)售人怠于履行預(yù)售合同登記義務(wù)的情況下，請求其履行登記義務(wù)。在法律上確認(rèn)該登記 請求權(quán)的意義在于：即使在預(yù)售合同未約定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行預(yù)售登記并且預(yù)售人也沒有進(jìn)行預(yù)售登記的情況下，預(yù)購人也有權(quán)要求預(yù)售人辦理登記手續(xù)。(3) 明確預(yù)售合同登記的機(jī)關(guān)、程序和審查范圍以及 完備的法律責(zé)任體系， 特別要強調(diào)和急需解決的是登記機(jī)關(guān)因登記錯誤應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

（二）加強對預(yù)售款的監(jiān)管力度。

(1) 監(jiān)管機(jī)關(guān)。引入具有公信力的第三方( 類似香港的律師樓、一些國家的專營擔(dān)保機(jī)構(gòu)) 對預(yù)售款實施有效監(jiān)管，將房屋的預(yù)售款放在銀行共管的賬號中， 開發(fā)商只有在主管部門征得了專家 和律師的評估、同意后才可拿到共管賬號中的預(yù)售款。銀行、開發(fā)商、購房者三方利益也可得到相應(yīng)的保障，保證預(yù)售專項資金用于項目開發(fā)， 防范預(yù)售款被挪用、套牢等風(fēng)險。

(2) 監(jiān)管程序?？梢越梃b廣東省的規(guī)定：預(yù)購人應(yīng)當(dāng)按合同約定的付款時間， 將商品房預(yù)售款直接存入商品房預(yù)售款專用賬戶，憑銀行出據(jù)的存款憑證， 向預(yù)售人換領(lǐng)交款收據(jù)。預(yù)售人代預(yù)購 人辦理商品房房地產(chǎn)權(quán)證的， 預(yù)購人可以留15%的商品房價款， 其中10%的價款在預(yù)售的商品房竣工驗收之后，交付使用之前支付， 5%的商品房價款在預(yù)售人交付商品房房地產(chǎn)權(quán)證明時支付。預(yù)購 人自己辦理商品房房地產(chǎn)權(quán)證的， 預(yù)購人可以留 10%的商品房價款， 在預(yù)售人取得商品房項目產(chǎn)權(quán)確認(rèn)證明書前將商品房交付使用之日起 10 日內(nèi)交付。⑥關(guān)于預(yù)售款的?？顚Ｓ?，規(guī)定預(yù)售人在商品 房項目所在地銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶內(nèi)的款項，在項目竣工之前，只能用于項目建設(shè)、建筑材料、設(shè)備和支付項目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費，不得挪作他用。預(yù)售人有多個商品房預(yù)售項目 的， 應(yīng)當(dāng)分別設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶。

(3) 法律責(zé)任。監(jiān)管主體由于自己的過錯造成開發(fā)商或者預(yù)購人損失的， 應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。具體而言， 分以下情形： 預(yù)售人違反?？顚Ｓ玫囊?guī)定， 將預(yù)售款挪作他用給預(yù)購人造成損失的 應(yīng)當(dāng) 依法承擔(dān)賠償責(zé)任; 監(jiān)管銀行對預(yù)售款監(jiān)管不當(dāng)， 給預(yù)購人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。預(yù)售人違反專款專用的規(guī)定將預(yù)售款挪作他用或直接收取預(yù)售款的， 主管部門應(yīng)責(zé)令其改正， 降低或是 注銷其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，并可處以罰款。