怎么認(rèn)識(shí)商品房預(yù)售制度，商品房預(yù)售制度有什么缺陷？

1、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的商品房預(yù)售條件過于寬松，基于屬于形式要件。

其中，對“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上” 要求明顯過低，起不到控制資金風(fēng)險(xiǎn)的作用。眾所周知，開發(fā)商一般會(huì)先將土地作用權(quán)抵押用于銀行貸款，25%的資金對開發(fā)商而言，并非難事。而規(guī)定的“已確定施工進(jìn)度和峻工交付日期”這一條件，更是形同虛設(shè)。

2、預(yù)售許可制度程式化，起不到相應(yīng)的監(jiān)控作用;

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的另一個(gè)條件是，預(yù)售必須取得《商品房預(yù)售許可證》。而建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》(2004年修訂)第七條規(guī)定的申請預(yù)售許可需要提交的證件(復(fù)印件)及資料為：

(一)商品房預(yù)售許可申請表;

(二)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書;

(三)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;

(四)投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;

(五)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明;

(六)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。

不難看出，申請預(yù)售許可證的門檻也很低，基本上仍然是形式上的審查。更重要的一點(diǎn)是，法律法規(guī)并未規(guī)定發(fā)放預(yù)售許可證的部門有義務(wù)審查開發(fā)企業(yè)的資金來源，特別是否已將土地甚至在建設(shè)工程抵押這一可能影響買受人利益的特別情形。在此情況下，出現(xiàn)開發(fā)商抵押貸款不能償還而導(dǎo)致銀行查封樓盤，致使買受人無法辦理產(chǎn)權(quán)證書等這些嚴(yán)重侵害業(yè)主利益的案例出現(xiàn)，也就難以避免了。

3、資金監(jiān)管制度不健全。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。并由房地產(chǎn)管理部門制定商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法。但從實(shí)際效果看，這種地方政府部門的監(jiān)管難免有松懈之處，甚至有些地方政府為了達(dá)到刺激本地經(jīng)濟(jì)，而放任違規(guī)。另外，《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定的僅是商品房預(yù)售款監(jiān)管，而沒有對開發(fā)企業(yè)建設(shè)資金的監(jiān)管作出規(guī)定，因此事實(shí)上，所謂的資金監(jiān)管制度起不到應(yīng)有的效果。

4、缺少風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任擔(dān)保制度。

對開發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力、開發(fā)能力以及抵御風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任承擔(dān)的能力，缺少相應(yīng)的擔(dān)保制度。屢屢出現(xiàn)的開發(fā)商攜款出逃已經(jīng)表明，缺少風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任擔(dān)保措施，將會(huì)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，而這一風(fēng)險(xiǎn)必定會(huì)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)四、完善預(yù)售制度的立法構(gòu)想

5、預(yù)售合同備案制度不能有效保障物權(quán)的實(shí)現(xiàn)

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定， 商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。而登記備案主要目的在于從行政管理的角度和試圖規(guī)范整個(gè)商品房預(yù)售市場所，去無法防范一房二賣等違法情形的發(fā)生，對買受人而言，起不到保障物權(quán)實(shí)現(xiàn)的效果。