預(yù)購人權(quán)利遭受侵害有哪些行為？

近年來，隨著商品房預(yù)售市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)業(yè)得到了快速增長，人民群眾住房條件也迅速改善。據(jù)統(tǒng)計， 從1996 年起，城鄉(xiāng)每年建房超過 10 億平方米，折合100萬套住宅。但與此同時，在商品房消費市場中暴露出不少問題，其中商品房預(yù)購人權(quán)益受損日益嚴(yán)重便是其中最為突出的問題。據(jù)中國消費者協(xié)會統(tǒng)計， 相比 2003 年， 2004 年商品房問題的投訴增加了18%，已連續(xù)第四年以兩倍數(shù)高速增長，到2005年商品房問題投訴更是高居各類投訴榜首。

預(yù)購人權(quán)利遭受侵害有哪幾種情形？以下是預(yù)購人權(quán)利遭受侵害的幾種常見情況：

第一， 預(yù)售人隱瞞重大事實。主要表現(xiàn)為預(yù)售人隱瞞自己沒有開發(fā)資格或商品房預(yù)售許可證; 隱瞞其不具有土地使用權(quán)或未付清土地使用權(quán)出讓金的事實; 隱瞞已將在建的商品房項目設(shè)定抵押等 他項權(quán)利的事實等。由于預(yù)售人隱瞞以上事實， 預(yù)購人陷于錯誤認(rèn)識而與之簽訂“商品房預(yù)售合同”， 當(dāng)預(yù)售合同由于主體不合格而歸于無效時，預(yù)購人已繳納了預(yù)付款， 預(yù)售人往往卷款而逃或正 在接受行政處罰， 預(yù)購人的權(quán)益極有可能落空。

第二， 預(yù)售人逾期交房。不管是因施工或配套設(shè)施進度等原因引起的逾期交房， 還是因開發(fā)商資金不足或預(yù)售不成功， 預(yù)售人違法將預(yù)售款轉(zhuǎn)向投入其它項目或其它行業(yè)造成的逾期交房， 依據(jù) 法律規(guī)定預(yù)售人逾期無法交樓的， 應(yīng)賠償預(yù)購人的損失。但很多時候購房者向法院起訴要求終止合同， 但開發(fā)商卻無力退款， 也無力承擔(dān)違約責(zé)任; 即使通過執(zhí)行程序?qū)氤善贩课蒉D(zhuǎn)讓后去拿到退 款， 也未必是全額退款， 違約責(zé)任無法兌現(xiàn)， 預(yù)購人在等待中失去的其他購房機會， 都可能給預(yù)購人的權(quán)益造成損害。

第三，產(chǎn)權(quán)證書糾紛。這類糾紛較為普遍，甚至是房地產(chǎn)買賣中的主要糾紛，實踐中糾紛的表現(xiàn)形式有：1、開發(fā)商沒有按約定的時間辦理完業(yè)主的房屋產(chǎn)權(quán)證書，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，但這具體的責(zé) 任內(nèi)容需要購房者和開發(fā)商明確約定，否則購房者是無法得到相應(yīng)合理的經(jīng)濟補償?shù)摹?、由于開發(fā)商將所售房屋或土地抵押給第三方，導(dǎo)致根本無法辦理業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證書，這的種情況購房者可以選擇退 房，要求開發(fā)商承擔(dān)全部的經(jīng)濟損失;也可以選擇不退房，但要求賠償損失就有一定的難度了，除非在購房合同中有明確的約定。

第四， 重復(fù)銷售商品房。不少預(yù)售人為了謀取最大的利益， 在和預(yù)購人簽訂合同之后， 又就同一標(biāo)的物與第二預(yù)購人， 甚至更多的預(yù)購人簽訂合同。根據(jù)我國法律規(guī)定不動產(chǎn)所有權(quán)是以登記為 成立要件的，如果后面的買受人依據(jù)與預(yù)售人簽訂的預(yù)售合同在房屋建成后到房地產(chǎn)行政主管部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，則其他的預(yù)購人不能再取得該房屋的所有權(quán)。

第五， 商品房的質(zhì)量問題。即房屋在建筑材料、設(shè)備的使用或施工操作規(guī)程上達不到法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。常見的質(zhì)量問題主要有： 屋面漏雨， 墻體地面裂縫，漏滲水， 煙道、排氣管道、風(fēng)道不通; 室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動， 有防水要求的漏水;內(nèi)外墻及頂棚抹灰， 面磚、墻紙、油漆等飾面脫落; 用劣質(zhì)的配電器， 電路配線不符合安全標(biāo)準(zhǔn)， 給住房造成極大的安全隱患， 嚴(yán)重 地損害了預(yù)購人的權(quán)益。

第六， 商品房面積的計算。商品房買賣中面積包括： 套內(nèi)使用面積、套內(nèi)建筑面積、公攤面積、銷售面積 ( 合同約定用于結(jié)算的面積) 。商品房銷售中存在的突出問題是： 實際使用面積小于 合同約定面積， 公攤面積計算不清， 不應(yīng)計算面積的部分重復(fù)計算等現(xiàn)象， 以此騙取、坑害消費者。

第七，物業(yè)管理糾紛。物業(yè)管理是購房人在簽合同時容易忽略的內(nèi)容，有些開發(fā)商在房屋銷售后對物業(yè)管理并不重視，致使小區(qū)無人管理，衛(wèi)生、治安環(huán)境極差，令住戶怨聲載道。有的物業(yè)公司管 理混亂， 隨意出租公共配套設(shè)施， 增加了小區(qū)內(nèi)的污染和噪音， 惡化了小區(qū)環(huán)境， 小區(qū)業(yè)主常常被盜。 物業(yè)管理的好壞，關(guān)系到各住戶的生活環(huán)境，各開發(fā)商一定要引起重視，選擇自己放心滿意的 物業(yè)公司進行服務(wù)，給住戶營造一個良好的居住環(huán)境。