一、什么是炒樓花？

商品房預(yù)售合同是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(預(yù)售方)與購(gòu)房者(預(yù)購(gòu)方)簽訂，由預(yù)購(gòu)方先支付定金或預(yù)付款，預(yù)售方在合同約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移給預(yù)購(gòu)方的書(shū)面協(xié)議。商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓是指在商品房預(yù)售以后，預(yù)購(gòu)人將其預(yù)購(gòu)的未竣工交付的預(yù)售商品房另行轉(zhuǎn)讓的行為，俗稱(chēng)“炒樓花”。這種轉(zhuǎn)讓是商品房預(yù)購(gòu)人將原預(yù)售合同的權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間設(shè)立新的民事法律關(guān)系，而預(yù)售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化的轉(zhuǎn)讓形式。近年來(lái)，隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，一股“炒房風(fēng)”日漸興起，其中較為常見(jiàn)的是購(gòu)房者將自己購(gòu)買(mǎi)的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓?zhuān)次覀兺ǔＫf(shuō)的“炒樓花”，通過(guò)“一炒”、“二炒”，甚至“數(shù)炒”。某些商品房在竣工前可能就已經(jīng)數(shù)易其主。

“炒樓花”可以使開(kāi)發(fā)商更快的回籠資金、降低開(kāi)發(fā)成本、減少投資風(fēng)險(xiǎn)，因此具有活躍市場(chǎng)的積極作用。但同時(shí)，由于具有很強(qiáng)的投機(jī)性，從而吸引了大批求利者進(jìn)入市場(chǎng)，使得房?jī)r(jià)飛漲，極易形成“泡沫經(jīng)濟(jì)”，并且最直接的損害房屋實(shí)際消費(fèi)者的利益。面對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)，許多購(gòu)房者只有望洋興嘆!

二、炒樓花存在什么風(fēng)險(xiǎn)？

理性的看待“炒樓花”行為在經(jīng)濟(jì)上的積極、消極作用的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注其帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)，這一點(diǎn)對(duì)于房屋消費(fèi)者(最終的購(gòu)房者)更具有現(xiàn)實(shí)意義。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)“樓花”時(shí)面臨以下兩種風(fēng)險(xiǎn):

第一、《城市房地產(chǎn)管理法》第45條雖然規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！钡两駠?guó)務(wù)院關(guān)于此問(wèn)題的規(guī)定一直未出臺(tái)，最高人民法院頒布的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件司法解釋》對(duì)此問(wèn)題也沒(méi)有涉及。

第二、即便承認(rèn)樓花買(mǎi)賣(mài)的合法性，但單純的樓花買(mǎi)賣(mài)也很難對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生約束力。由于商品房尚未竣工，所以，樓花出賣(mài)者所出賣(mài)的并非真正的房屋所有權(quán)，其轉(zhuǎn)手的只是商品房預(yù)售合同中請(qǐng)求房產(chǎn)商交付房屋的債權(quán);另一方面，樓花出賣(mài)者在取得樓花時(shí)，往往只向開(kāi)發(fā)商支付了部分房款，因此，在出賣(mài)樓花的同時(shí)必然將支付剩余房款的債務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給房屋消費(fèi)者。

根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，合同的債權(quán)債務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)對(duì)方同意。也就是說(shuō)買(mǎi)賣(mài)樓花必須經(jīng)房產(chǎn)商同意，否則將對(duì)房產(chǎn)商不產(chǎn)生約束力!無(wú)形中消費(fèi)者陷于被動(dòng)地位，即使已向賣(mài)樓花者支付了部分房款，但是其購(gòu)房者地位能否確立卻仍掌握在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中。隨著近兩年房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，法院受理的相關(guān)糾紛案件日益增多，其中就出現(xiàn)了利用“炒樓花”的上述風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行惡性炒作。為獲取房?jī)r(jià)飛漲所帶來(lái)的利益，作為炒房者的房產(chǎn)中介與開(kāi)發(fā)商相互勾結(jié)，開(kāi)發(fā)商拒絕承認(rèn)樓花買(mǎi)賣(mài)對(duì)自己的約束力，導(dǎo)致消費(fèi)者面臨著已經(jīng)支付房款而其購(gòu)房者的地位卻無(wú)法得到承認(rèn)的尷尬境地，而另一方面炒房者再以更高的價(jià)格進(jìn)行炒賣(mài)。

開(kāi)發(fā)商通過(guò)“炒樓花”來(lái)制造出樓市的虛假緊缺，借機(jī)囤積居奇抬高價(jià)格;用房屋面積縮水、建筑設(shè)計(jì)變更、環(huán)境描述浮夸等行為來(lái)侵犯購(gòu)房者的權(quán)益;更有甚者，把已抵押的房屋再預(yù)售，把已預(yù)售的房屋再抵押，或者進(jìn)行房屋重復(fù)預(yù)售，最后“攜款潛逃” 時(shí)有出現(xiàn)消費(fèi)者交清購(gòu)房款后卻不能按期入住或者無(wú)法按時(shí)辦理房產(chǎn)證，甚至買(mǎi)的是無(wú)法交付的“爛尾樓盤(pán)”的現(xiàn)象。另外預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的差價(jià)對(duì)轉(zhuǎn)讓人有巨大的誘惑力，刺激著他們的投機(jī)心理。在房地產(chǎn)市場(chǎng)不健全的情況下，帶有投機(jī)性的"炒樓花"行為很可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)產(chǎn)生"泡沫經(jīng)濟(jì)"，影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。