一、如何申辦商品房預(yù)售許可？

（一）注冊(cè)申請(qǐng)

1,登錄該市房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)(WWW.BJFDC.GOV.CN)

(1)新系統(tǒng)用戶先進(jìn)行用戶注冊(cè),網(wǎng)上申請(qǐng)后,至建委領(lǐng)取密鑰;

(2)已注冊(cè)的用戶,憑密碼,鑰匙登陸系統(tǒng)

（二）將測(cè)繪成果轉(zhuǎn)化為樓盤表

至該市建設(shè)委員會(huì)房地產(chǎn)測(cè)繪服務(wù)大廳,在該市房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)轉(zhuǎn)化成樓盤表，到測(cè)繪服務(wù)大廳生成樓盤表,需提供:

1,匯交電子文檔 [測(cè)算依據(jù)由開發(fā)企業(yè)提供,成果資料及匯交數(shù)據(jù)由測(cè)繪單位生成]不論數(shù)據(jù)量的大小,請(qǐng)將匯交的電子文檔按《測(cè)算依據(jù)》,《成果資料》,《匯交數(shù)據(jù)》分文件夾存儲(chǔ)并刻錄于一張光盤上匯交于我處.[報(bào)告書格式見京國(guó)土房管法〔2003〕106號(hào)文]

2,符合京國(guó)土房管法〔2003〕[106]號(hào)文規(guī)定的紙質(zhì)報(bào)告書原件一份.

3, 施工圖審查通知單復(fù)印件一份[由規(guī)委批準(zhǔn)的有審圖資質(zhì)的機(jī)構(gòu)提供]

4,共有共用面積分?jǐn)傉f明及配套的分?jǐn)偛蕡D原件一份

[由開發(fā)企業(yè)提供,配套彩圖一律用A3幅面打印施工圖繪制]

5, 建設(shè)規(guī)劃許可證及其附件,附圖復(fù)印件一份

6, 人防部門批準(zhǔn)或備案的人防建設(shè)方案復(fù)印件一份

7, 關(guān)于使用審驗(yàn)合格圖紙進(jìn)行測(cè)繪的承諾原件一份

8,加蓋審驗(yàn)合格章的紙質(zhì)施工圖

9,城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同復(fù)印件一份.

（三）填寫預(yù)售信息,確認(rèn)擬售房屋

登錄北京市房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng),在申請(qǐng)預(yù)售項(xiàng)目已轉(zhuǎn)化的樓盤表中導(dǎo)入本項(xiàng)目擬預(yù)售房屋,在網(wǎng)上點(diǎn)擊預(yù)售許可申請(qǐng)欄目,在線填寫申請(qǐng)預(yù)售商品房的相關(guān)信息,下載打印預(yù)售商品房申請(qǐng)表,商品房預(yù)售方案和樓盤表,并加蓋本單位印章,在線提交申請(qǐng).

（四）提交材料,到市建委申請(qǐng)辦理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持加蓋本單位印章(騎縫章)的預(yù)售商品房申請(qǐng)表,商品房預(yù)售方案和樓盤表,以及辦理商品房預(yù)售許可證其他相關(guān)材料到市建委辦理預(yù)售許可

二、申辦預(yù)售許可注意什么問題？

1,關(guān)于國(guó)有土地使用證的要求

根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售許可證管理有關(guān)問題的通知》(京國(guó)土房管市一[2004]707號(hào)) 的相關(guān)規(guī)定,只有持國(guó)有土地使用證,才可申請(qǐng)預(yù)售許可證.根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓及土地證頒發(fā)管理有關(guān)問題的通知》 (京國(guó)土房管出[2004]689號(hào))的相關(guān)規(guī)定,自2004年7月1日不再頒發(fā)臨時(shí)國(guó)有土地使用權(quán)證.多棟樓簽訂一份出讓合同的,受讓方在同時(shí)交納出讓合同定金,按單棟樓計(jì)算的地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)后,可申請(qǐng)核發(fā)已交清地價(jià)款的有關(guān)整棟樓相應(yīng)分?jǐn)傆玫氐膰?guó)有土地使用權(quán)證.以單棟建筑為單位,交清地價(jià)款的可申請(qǐng)核發(fā)該棟樓相應(yīng)分?jǐn)傆玫氐膰?guó)有土地使用證.〔對(duì)單棟和多棟的劃分,以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》上標(biāo)明的棟數(shù)為準(zhǔn)〕

2,關(guān)于規(guī)劃面積和出讓面積的要求

《x市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定的相應(yīng)樓棟的出讓建筑面積小于《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,需變更出讓合同調(diào)整相應(yīng)部分的地價(jià)款后方可申請(qǐng)預(yù)售.

3,關(guān)于規(guī)劃面積和可售面積的要求

2004年7月1日前簽定《X市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的,扣除出讓合同定金后,申請(qǐng)預(yù)售范圍部分已交地價(jià)款不足整棟樓的,須補(bǔ)足后方可申請(qǐng)預(yù)售許可證.

4,關(guān)于預(yù)售方案的要求

《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售方案和房屋測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書等有關(guān)問題的通知》(京建市一[2004]968號(hào)),自2005年1月1日起執(zhí)行.

(1)建筑名稱須按規(guī)劃部門的批準(zhǔn)文件申報(bào),沒有建筑名稱的,須向地名行政主管部門核準(zhǔn)建筑名稱;

(2)樓號(hào)按建設(shè)工程規(guī)劃許可證標(biāo)明的樓號(hào)申報(bào);

(3)預(yù)售項(xiàng)目樓盤表中有關(guān)規(guī)劃樓層,不可售部分(如人防,自行車庫,非經(jīng)營(yíng)配套等)按建設(shè)工程規(guī)劃許可證等批準(zhǔn)材料申報(bào);

(4)每套房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn),使用用途,結(jié)構(gòu),交付使用期限等按相關(guān)規(guī)定和擬售情況申報(bào);

(5)房屋預(yù)測(cè)面積,樓號(hào),房號(hào)的數(shù)據(jù)均應(yīng)與房屋測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書的相關(guān)內(nèi)容一致;

(6)預(yù)售單位的確定:住宅,公寓按"套"建立預(yù)售單位;商業(yè),工業(yè)和辦公等按"層"或每層中按"單元"建立預(yù)售單位;車位按"個(gè)"建立預(yù)售單位(不能提供每個(gè)車位預(yù)測(cè)面積的,可按整層提供車位預(yù)測(cè)面積及該層車位總個(gè)數(shù));

(7)申請(qǐng)預(yù)售商品房建筑面積總和= 一棟樓內(nèi)申請(qǐng)預(yù)售的所有商品房預(yù)測(cè)建筑面積總和≤該棟樓規(guī)劃可售面積總和≤該棟樓出讓面積總和

a,每建筑樓棟(所有地下相連通的建筑視為一個(gè)建筑樓棟)的總預(yù)測(cè)建筑面積≤建設(shè)工程規(guī)劃許可證中批準(zhǔn)該建筑樓棟的總建筑面積;

b,預(yù)售房屋建筑面積總和≤該樓棟規(guī)劃可售面積;規(guī)劃可售面積=規(guī)劃建筑面積扣減人防,自行車庫,非經(jīng)營(yíng)配套等部位的面積;

c,凡土地出讓合同約定或房屋規(guī)劃用途為別墅的商品房項(xiàng)目,其每個(gè)規(guī)劃許可證中各樓棟總預(yù)測(cè)面積不得超過該規(guī)劃許可證各樓棟的總建筑面積.

(8)房屋測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書應(yīng)由開發(fā)企業(yè)委托有房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的機(jī)構(gòu)出具,測(cè)繪機(jī)構(gòu)應(yīng)按有資質(zhì)的施工圖審查機(jī)構(gòu)審查合格的施工圖進(jìn)行面積預(yù)測(cè).房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提供合法,準(zhǔn)確的施工圖;未按審查合格的施工圖進(jìn)行商品房面積預(yù)測(cè)的,由開發(fā)企業(yè)和測(cè)繪機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)連帶責(zé)任.

(9)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后,房屋測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書和下列分?jǐn)偳闆r將在北京市房屋土地測(cè)繪信息網(wǎng)(www.bjfdcch.com.cn)上進(jìn)行公示:

1)被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q,用途,所在位置,面積;

2)參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱,用途,所在位置,面積,分?jǐn)傁禂?shù);

3)不分?jǐn)偟墓灿貌课?

(10)商品房項(xiàng)目取得預(yù)售證后,預(yù)售方案相關(guān)內(nèi)容不得隨意更改.

1)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件變化的,需提供規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)文件,已審查過的施工圖主要內(nèi)容包括結(jié)構(gòu)形式,戶型,空間尺寸,朝向,面積等進(jìn)行修改的,提供審查機(jī)構(gòu)的審查變更說明和重新測(cè)繪的房屋測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書;

2)在不違反原規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的前提下,辦公,商業(yè)等分割出售的須重新提供房屋測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書.