一、認(rèn)購書是否具有法律效力？

通常認(rèn)為，商品房認(rèn)購書是以“誠信談判直至簽訂商品房買賣合同”為標(biāo)的的預(yù)約合同?！逗贤ā返?2條所列舉的八大條款中，主體、標(biāo)的和數(shù)量是不可以在將來由當(dāng)事人或法院“依法擬制”的合同成立的“絕對(duì)必備條款”。商品房認(rèn)購書通常具備上述三個(gè)條款，同時(shí)，只要沒有違反法律、行政法規(guī)的其他內(nèi)容，商品房認(rèn)購書應(yīng)當(dāng)具有法律效力。

對(duì)于上述觀點(diǎn)，社會(huì)各界已經(jīng)基本達(dá)成共識(shí)，各地政府主動(dòng)制定“商品房認(rèn)購書示范文本”就是明證。但是，有些開發(fā)商在沒有取得商品房預(yù)售許可證的情況下與買受人簽訂商品房認(rèn)購書(下稱認(rèn)購書)是否具有法律效力?

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，沒有取得商品房預(yù)售許可證情況下簽訂的認(rèn)購書是無效的，因?yàn)椤冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，預(yù)售人必須取得許可證后才可以預(yù)售商品房。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，簽訂認(rèn)購書并不等于預(yù)售商品房，認(rèn)購書不是商品房買賣合同。沒有取得商品房預(yù)售許可證條件下簽訂認(rèn)購書并沒有違反法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此是有效的。

二、認(rèn)購書和商品房買賣合同有什么區(qū)別？

本文同意第二種意見。

首先，商品房認(rèn)購書和商品房買賣合同雖然具有內(nèi)在的“預(yù)約與本約”的聯(lián)系，但“認(rèn)購”不等于“預(yù)售”。商品房認(rèn)購書以“談判和簽約的行為”為標(biāo)的，以“固定交易機(jī)會(huì)”為目的;而商品房買賣合同以“商品房實(shí)物”為標(biāo)的，以“達(dá)成交易”為目的。

其次，商品房認(rèn)購書與商品房買賣合同本質(zhì)不同，進(jìn)而適用法律也就不同?！吧唐贩款A(yù)售許可”制度的許可內(nèi)容僅針對(duì)商品房實(shí)物，不應(yīng)當(dāng)包括認(rèn)購行為?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條也僅僅規(guī)定了未取得預(yù)售許可證時(shí)簽訂的“預(yù)售合同”無效。如果將此“許可內(nèi)容”擴(kuò)大解釋，將違反契約自由的民法原則，阻礙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

第三，今后，開發(fā)商若無法及時(shí)取得預(yù)售許可證，或在無預(yù)售許可情況下正式簽約，應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)商品房認(rèn)購書可能被解除、支付違約金，或者商品房買賣合同被確認(rèn)為無效的法律后果。預(yù)售制度不會(huì)因?yàn)椤罢J(rèn)購行為有效”而被規(guī)避或破壞。