一、商品房廣告是什么？

根據(jù)民事法律的相關(guān)規(guī)定以及民事法律的基本理論，商業(yè)廣告一般為邀約邀請，要約邀請是指希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示，故商業(yè)廣告一般不應(yīng)作為當(dāng)事人訂立的合同內(nèi)容，對雙方當(dāng)事人是沒有法律約束力的;若商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約，要約是希望和他人訂立合同的意思表示，經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。

因此，商業(yè)廣告一般屬于邀約邀請，對該商業(yè)廣告的發(fā)布者不具有合同法的約束力，即不會因為任何人的承諾具有合同的約束力;但該商業(yè)廣告若具有確定的內(nèi)容，且表明經(jīng)他人承諾即對其產(chǎn)生法律約束力的，該商業(yè)廣告則應(yīng)視為要約，只要他人做出相應(yīng)的承諾，即發(fā)生合同的效力，成為合同的組成部分，并對雙方當(dāng)事人產(chǎn)生法律效力。

二、商品房預(yù)售廣告有什么性質(zhì)？

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

根據(jù)該規(guī)定，商品房銷售廣告一般應(yīng)視為邀約邀請，不對該廣告的發(fā)布者產(chǎn)生合同法的效力;但該商品房的銷售廣告就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約，對商品房銷售者產(chǎn)生合同法的效果。因此，商品房銷售廣告分為：

1、一般商品房銷售廣告

該類廣告主要就商品房做出一般的概括性的描述，是受廣告法及國家其他法律的調(diào)整。

2、具有要約性質(zhì)的商品房銷售廣告

該類商品房銷售廣告不僅就廣告商品房做出概括性的描述，并就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施做出較為具體的說明或允諾。這種限制只是就該商品房銷售廣告的商品房本身和該規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，比如就商品房的建設(shè)材料機(jī)構(gòu)，或者就該規(guī)劃小區(qū)的綠地、車位車庫等配套設(shè)施做出的說明或允諾，其他的說明或允諾一般不視為具有要約的性質(zhì)。