一、商品房銷售廣告性質是什么？

根據(jù)《合同法》第15條第1款規(guī)定，商業(yè)廣告在原則上是一種要約邀請，一般情況下不能將未訂立合同中的宣傳廣告內容作為合同內容看待。但由于近年來，出賣人利用廣告做過分夸大宣傳，誘騙買受人訂立購房合同，但事后卻不予兌現(xiàn)，這也是商品房投訴率逐年上升的主要原因。但由于商業(yè)廣告、宣傳資料一般只能作為邀請?zhí)幚?，只要在合同中未有約定，便很難追究出賣人的責任?；诖耍髲V告對出賣人有所約束，是非常必要的。而《商品房買賣解釋》第3條民卻將某些下去哦售廣告和選欻你聊視為合同的一部分。該條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但實處麥仁酒店商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋人格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為買賣合同的內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。對于該條的適用，應把握以下幾點：

(一) 所做說明及允諾具體確定，即有明確具體的交房標準、交房日期、設備品牌、外觀形象，確定的小區(qū)規(guī)劃目標、配套設施，對于一些虛幻的描述，如“成功人士的選擇”、“坐搖籃繁華”、“具有無限的升值潛力”等，則顯然不符合這一特征，不能作為要約內容對待。

(二) 廣告的內容是對商品房開發(fā)范圍內的房屋及相關設施所做的說明和允諾，包括作為買賣合同標的物的房屋本身的位置、朝向、戶型、結構、空間尺寸，設備安裝的數(shù)量、品牌，住宅小區(qū)的規(guī)劃、配套設施等，對于開發(fā)范圍外的描述，一則并不能由出賣人控制，二則這些描述的真?zhèn)钨I受人只要現(xiàn)場觀察一下或有關規(guī)劃部門咨詢一下即可了解，廣告應允許出賣人作細微的夸張或過分虛假的描述，這些開發(fā)范圍外的宣傳即屬此類，買受人應對此描述負有鑒別的義務，否則應為自己的疏忽大意承擔責任。

(三) 對商品房買賣合同的訂立和價格的確定具有重大影響，即廣告內容不僅對購房人具有重大的心理誘惑，對買賣合同的訂立產(chǎn)生重要的影響，而且屬于房屋價格的構成要件，如優(yōu)惠購買的折扣、隨房贈送的附屬設施，免費或優(yōu)惠享受的配套設施，房屋的質量、環(huán)境和設備品牌的說明和允諾。

二、售樓廣告的效力怎樣來認定？

按照《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》對房地產(chǎn)廣告的具體內容作了規(guī)范，具體為：1，房地產(chǎn)預售、銷售廣告必須載明下列事項，即開發(fā)企業(yè)的名稱、中介服務機構代理銷售的，應當載明該機構的名稱、預售、銷售許可證編號；2，房地產(chǎn)廣告中涉及所有權或者使用權的，所有者或使用者應當有實際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間；房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應當清楚的表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限；……6，房地產(chǎn)廣告涉及的交通商業(yè)、文化教育設施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或建設中的，應當在廣告中加以注明；……10，房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項目形象、環(huán)境作為本項目的效果。房地產(chǎn)廣告中使用的建筑設計效果圖或模型照片的，應當在廣告中予以注明。

如果售樓廣告告中涉及有關房屋、居住環(huán)境、作為公共分攤部分、與生活相關的設施等能夠構成交易條件的事項理應成為合同的組成部分。若合同雙方未在合同中形成對廣告所涉及的且應當構成交易條件的內容予以排除的，則就構成對締約方之有效的要約。在事實上，雙方當事人在合同條款外的對交易條件所做的陳述、承諾、說明等與合同條款內容構成一個完整的交易條件，沒有寫入合同條款就不對雙方具有約束力。