一、商品房銷售廣告性質(zhì)是什么？
根據(jù)《合同法》第15條第1款規(guī)定，商業(yè)廣告在原則上是一種要約邀請，一般情況下不能將未訂立合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容看待。但由于近年來，出賣人利用廣告做過分夸大宣傳，誘騙買受人訂立購房合同，但事后卻不予兌現(xiàn)，這也是商品房投訴率逐年上升的主要原因。但由于商業(yè)廣告、宣傳資料一般只能作為邀請?zhí)幚?，只要在合同中未有約定，便很難追究出賣人的責(zé)任?；诖?，要求廣告對出賣人有所約束，是非常必要的。而《商品房買賣解釋》第3條民卻將某些下去哦售廣告和選欻你聊視為合同的一部分。該條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但實處麥仁酒店商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋人格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為買賣合同的內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。對于該條的適用，應(yīng)把握以下幾點：
(一) 所做說明及允諾具體確定，即有明確具體的交房標(biāo)準(zhǔn)、交房日期、設(shè)備品牌、外觀形象，確定的小區(qū)規(guī)劃目標(biāo)、配套設(shè)施，對于一些虛幻的描述，如“成功人士的選擇”、“坐搖籃繁華”、“具有無限的升值潛力”等，則顯然不符合這一特征，不能作為要約內(nèi)容對待。
(二) 廣告的內(nèi)容是對商品房開發(fā)范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾，包括作為買賣合同標(biāo)的物的房屋本身的位置、朝向、戶型、結(jié)構(gòu)、空間尺寸，設(shè)備安裝的數(shù)量、品牌，住宅小區(qū)的規(guī)劃、配套設(shè)施等，對于開發(fā)范圍外的描述，一則并不能由出賣人控制，二則這些描述的真?zhèn)钨I受人只要現(xiàn)場觀察一下或有關(guān)規(guī)劃部門咨詢一下即可了解，廣告應(yīng)允許出賣人作細微的夸張或過分虛假的描述，這些開發(fā)范圍外的宣傳即屬此類，買受人應(yīng)對此描述負有鑒別的義務(wù)，否則應(yīng)為自己的疏忽大意承擔(dān)責(zé)任。
(三) 對商品房買賣合同的訂立和價格的確定具有重大影響，即廣告內(nèi)容不僅對購房人具有重大的心理誘惑，對買賣合同的訂立產(chǎn)生重要的影響，而且屬于房屋價格的構(gòu)成要件，如優(yōu)惠購買的折扣、隨房贈送的附屬設(shè)施，免費或優(yōu)惠享受的配套設(shè)施，房屋的質(zhì)量、環(huán)境和設(shè)備品牌的說明和允諾。
二、售樓廣告的效力怎樣來認定？
按照《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》對房地產(chǎn)廣告的具體內(nèi)容作了規(guī)范，具體為：1，房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告必須載明下列事項，即開發(fā)企業(yè)的名稱、中介服務(wù)機構(gòu)代理銷售的，應(yīng)當(dāng)載明該機構(gòu)的名稱、預(yù)售、銷售許可證編號；2，房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有者或使用者應(yīng)當(dāng)有實際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間；房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚的表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限；……6，房地產(chǎn)廣告涉及的交通商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或建設(shè)中的，應(yīng)當(dāng)在廣告中加以注明；……10，房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項目形象、環(huán)境作為本項目的效果。房地產(chǎn)廣告中使用的建筑設(shè)計效果圖或模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中予以注明。
如果售樓廣告告中涉及有關(guān)房屋、居住環(huán)境、作為公共分攤部分、與生活相關(guān)的設(shè)施等能夠構(gòu)成交易條件的事項理應(yīng)成為合同的組成部分。若合同雙方未在合同中形成對廣告所涉及的且應(yīng)當(dāng)構(gòu)成交易條件的內(nèi)容予以排除的，則就構(gòu)成對締約方之有效的要約。在事實上，雙方當(dāng)事人在合同條款外的對交易條件所做的陳述、承諾、說明等與合同條款內(nèi)容構(gòu)成一個完整的交易條件，沒有寫入合同條款就不對雙方具有約束力。
