一、什么是商品房預(yù)售？

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在具備一定的條件下，在規(guī)定時間內(nèi)向房地產(chǎn)管理部門提出申請，辦理《商品房預(yù)售許可證》。

二、無商品房預(yù)售許可證售房有哪些形式？

建設(shè)部2004年7月20日發(fā)布施行的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中規(guī)定：“未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房銷售。”因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在未取得銷售許可證前，不得以任何形式進(jìn)行銷售。無證銷售是違法行為，所簽任何協(xié)議將不受法律保護(hù)。目前無證售房的形式主要有“先期預(yù)訂”和“內(nèi)部認(rèn)購”兩種形式。這兩種形式一般是在商品房項目尚未具備銷售條件，開發(fā)企業(yè)在尚未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，與消費者簽訂協(xié)議，向消費者收取“預(yù)訂金”。此時的定金協(xié)議所指向的合同標(biāo)的，是尚不具備銷售條件的商品房，是不能合法上市的商品房。

關(guān)于“先期預(yù)訂”、“內(nèi)部認(rèn)購”有哪些危害？

一是這種行為由于違反國家有關(guān)法律法規(guī)，本身就不受法律保護(hù)，一旦發(fā)生糾紛，很難維護(hù)自身權(quán)益。

二是不具備銷售條件的商品房項目，有很多問題可能尚未最終落實，各種開發(fā)手續(xù)可能尚未辦結(jié)，致使消費者買了房卻辦不了產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

三是開發(fā)企業(yè)一般對商品房價格進(jìn)行約定，但這種價格約定是很不確定的，出現(xiàn)糾紛得不到保護(hù)，只好自吞苦果。

四是由于開發(fā)手續(xù)不完備，致使項目的環(huán)境、樓層、房型、面積、設(shè)施、質(zhì)量都存在著很大的不確定性。

五是由于一些開發(fā)企業(yè)經(jīng)營不善，或者惡意欺詐，甚至出現(xiàn)一房多賣現(xiàn)象，消費者可能面臨定金或房款被侵吞的風(fēng)險。