預(yù)售商品房如何設(shè)置抵押，預(yù)售商品房設(shè)置抵押的形式有哪些？

根據(jù)1997年我國(guó)建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，土地使用權(quán)者可以以待建成在建的建筑物或其他附著物作抵押擔(dān)保，購(gòu)房者也可以對(duì)依法獲準(zhǔn)建造的預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押。但從實(shí)踐看來(lái)，預(yù)售商品房抵押存在三種形式：開(kāi)發(fā)商設(shè)立的抵押;購(gòu)房者設(shè)立的抵押;開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者設(shè)立的重復(fù)抵押。

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)售商品房設(shè)立的抵押

商品房預(yù)售合同是買(mǎi)賣(mài)合同，房屋竣工交付前的所有權(quán)人是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，所有權(quán)人對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)有完全的自主權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)然可以用在建的房屋進(jìn)行抵押。但這時(shí)就存在一個(gè)問(wèn)題，如果預(yù)售方已經(jīng)通過(guò)簽訂預(yù)售合同將房屋預(yù)售給購(gòu)買(mǎi)方，購(gòu)買(mǎi)方依據(jù)預(yù)售合同享有的權(quán)利并非物權(quán)，而是針對(duì)特定對(duì)象的一種請(qǐng)求權(quán)和獲得將來(lái)利益的期待權(quán)，在性質(zhì)上屬于債權(quán)。而預(yù)售方將待售房屋抵押后，抵押人獲取的抵押權(quán)則是一種物權(quán)。如果預(yù)售方不能如期與抵押權(quán)人結(jié)清債務(wù)，依據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原理，抵押權(quán)人特優(yōu)先對(duì)房屋行使抵押權(quán)，這對(duì)購(gòu)買(mǎi)方顯然是極為不利的。因此對(duì)已經(jīng)預(yù)售的商品房在立法上應(yīng)禁止再抵押。雖然2003年6月1日的司法解釋規(guī)定，預(yù)售方必須將抵押情況如實(shí)地告知購(gòu)買(mǎi)方，對(duì)于預(yù)售方隱瞞不告的，購(gòu)買(mǎi)方有權(quán)要求返還已付房款及其利息、賠償損失并可請(qǐng)求預(yù)售人承擔(dān)賠償損失。但產(chǎn)權(quán)有無(wú)暇疵是購(gòu)買(mǎi)者最關(guān)心的事，應(yīng)從立法上禁止開(kāi)發(fā)商以預(yù)售房屋設(shè)立抵押，一方面是對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力的考驗(yàn)，另一方面，也是保證購(gòu)房者利益的需要。對(duì)于特殊情況，須以預(yù)售房屋設(shè)立抵押的，應(yīng)嚴(yán)格規(guī)定設(shè)立條件和設(shè)立抵押貸款占開(kāi)發(fā)房屋價(jià)值的比例，避免開(kāi)發(fā)商完全“借雞下蛋”。并且，對(duì)于設(shè)立已抵押的合同，在開(kāi)發(fā)商未將貸款還清前，應(yīng)將購(gòu)房者的部分房款提存于銀行，在交易房屋權(quán)利無(wú)瑕疵的保證的前提下，開(kāi)發(fā)商才能得到該筆房款。

(二)購(gòu)買(mǎi)方對(duì)頂售商品房設(shè)立的抵押

購(gòu)買(mǎi)方對(duì)頂售商品房設(shè)立的抵押，實(shí)際上多為預(yù)售商品房的貸款抵押。這種抵押是以未來(lái)將取得的權(quán)益作為抵押物。有人認(rèn)為，以未來(lái)取得的房屋產(chǎn)權(quán)作抵押與房地產(chǎn)抵押的特定性相矛盾，房地產(chǎn)抵押的標(biāo)的應(yīng)該是現(xiàn)存的房地產(chǎn)。其實(shí)，由于我國(guó)對(duì)預(yù)售商品房合同實(shí)行登記備案制度，這種未來(lái)可以得到的房地產(chǎn)，經(jīng)過(guò)登記、備案已經(jīng)特定了，因此它是可以作為抵押物的，與房地產(chǎn)抵押的特定性并不矛盾。況且，預(yù)售商品房抵押也是符合國(guó)際通行做法的。英美創(chuàng)設(shè)的"浮動(dòng)擔(dān)保"制度，已由不動(dòng)產(chǎn)抵押發(fā)展為不受法律禁止的一切財(cái)產(chǎn)的抵押，承認(rèn)企業(yè)以將來(lái)取得的權(quán)利(如債權(quán))作為抵押權(quán)的客體。 因此，預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)方可以對(duì)預(yù)購(gòu)的房屋設(shè)立抵押。購(gòu)買(mǎi)方以預(yù)售商品房設(shè)立抵押，應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下條件，抵押行為方可有效:

1、抵押大是預(yù)售商品房的購(gòu)房人。

購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)在建的商品房后，對(duì)所預(yù)購(gòu)商品房享有"所有權(quán)之期待權(quán)"，購(gòu)房人以預(yù)售的商品房作為抵押，是對(duì)其享有的權(quán)利進(jìn)行的處分。

2、購(gòu)房人與預(yù)售人簽訂了《商品房預(yù)售合同》，按合同約定支付了到期購(gòu)房款，抵押時(shí)要提供付款憑證。

3、商品房預(yù)售合同須為有效合同。

預(yù)售商品房抵押是以預(yù)購(gòu)的商品房作為抵押標(biāo)的，要使抵押行為有效，預(yù)售人與購(gòu)買(mǎi)人之間的預(yù)售關(guān)系合法有效是重要前提。若預(yù)售行為違法無(wú)效，建立在此基礎(chǔ)上的抵押行為必然無(wú)效。

4、預(yù)售商品房抵押須辦理抵押登記

根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)管理法和擔(dān)保法的規(guī)定，當(dāng)事人以房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的部門(mén)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日生效。以房地產(chǎn)設(shè)立抵押，必須進(jìn)行登記，抵押行為自辦理登記手續(xù)時(shí)生效。經(jīng)過(guò)抵押登記后，抵押權(quán)人方取得抵押權(quán)。

(三)雙方重復(fù)抵押。

實(shí)踐中，經(jīng)常出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商已設(shè)立抵押的預(yù)售房屋，購(gòu)買(mǎi)方在購(gòu)房時(shí)又以該房為標(biāo)的設(shè)立抵押，使抵押權(quán)人和預(yù)購(gòu)方的利益風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)明顯增加。對(duì)重復(fù)抵押行為，應(yīng)當(dāng)禁止。