一、商品房銷(xiāo)售廣告不實(shí)責(zé)任如何認(rèn)定？

最高法院《解釋》第三條對(duì)商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料的行為性質(zhì)作了明確的規(guī)定：商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

宣傳廣告作為商品銷(xiāo)售行之有效的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場(chǎng)，目前，大多數(shù)的商品房是通過(guò)宣傳廣告進(jìn)行促銷(xiāo)的。由于我國(guó)商品房市場(chǎng)管理機(jī)制尚不健全，對(duì)商品房銷(xiāo)售宣傳廣告缺乏有效的規(guī)范管理，特別是相應(yīng)的民事責(zé)任制度的缺失，給開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí)作出虛假、夸大不實(shí)的廣告宣傳留下了可乘之機(jī)，損害了消費(fèi)者的利益。最高法院這一解釋將使一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用不實(shí)廣告吸引顧客、兜售商品房的行徑得到有效遏止，有利于保護(hù)購(gòu)房人的利益，最終將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。

二、商品房銷(xiāo)售廣告允諾的情形有哪些？

審判實(shí)踐中，商品房銷(xiāo)售廣告中說(shuō)明和允諾通常有以下幾種情形：

1.對(duì)商品房環(huán)境性質(zhì)量的陳述；2.對(duì)商品房使用功能質(zhì)量的陳述；3.對(duì)商品房美觀性質(zhì)量的陳述；4.向購(gòu)房人提供某些優(yōu)惠或附帶贈(zèng)送禮品的說(shuō)明；5.承諾“還本銷(xiāo)售”、“售后返租”等；6.承諾為外地購(gòu)房者辦理本地城市的戶口；7.在廣告中允諾開(kāi)發(fā)出售的商品房將配備管道煤氣、有線電視、遠(yuǎn)傳水表、進(jìn)口電梯等，但實(shí)際交房時(shí)并未配備這些設(shè)施或要求購(gòu)房者另支付上述費(fèi)用等。

司法解釋出臺(tái)之前的審判實(shí)踐中，商品房廣告中的許諾往往被認(rèn)定為要約邀請(qǐng)，不會(huì)進(jìn)入合同而成為合同條款的一部分，當(dāng)然開(kāi)發(fā)商也不必為其“承諾”承擔(dān)任何法律責(zé)任。實(shí)際上，購(gòu)買(mǎi)人常常就是對(duì)商品房的廣告、宣傳的信任才決定進(jìn)行交易的，而開(kāi)發(fā)商提供的這個(gè)不實(shí)信息，對(duì)交易有重大的影響，理應(yīng)擔(dān)責(zé)。司法解釋明確了開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳作為要約來(lái)處理之情勢(shì)，即使它們未納入合同，也仍然構(gòu)成合同的內(nèi)容，若開(kāi)發(fā)商違背了承諾與說(shuō)明，將承擔(dān)違約責(zé)任。審判實(shí)踐中，作為原告的購(gòu)房者，只要能證明商品房銷(xiāo)售廣告是由開(kāi)發(fā)商為該商品房銷(xiāo)售而作出的，并與所購(gòu)商品房的實(shí)際不符，開(kāi)發(fā)商就可能為此承擔(dān)違約責(zé)任。