一、商品房銷售廣告不實責(zé)任如何認定？

最高法院《解釋》第三條對商品房的銷售廣告和宣傳資料的行為性質(zhì)作了明確的規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

宣傳廣告作為商品銷售行之有效的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場，目前，大多數(shù)的商品房是通過宣傳廣告進行促銷的。由于我國商品房市場管理機制尚不健全，對商品房銷售宣傳廣告缺乏有效的規(guī)范管理，特別是相應(yīng)的民事責(zé)任制度的缺失，給開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時作出虛假、夸大不實的廣告宣傳留下了可乘之機，損害了消費者的利益。最高法院這一解釋將使一些房地產(chǎn)開發(fā)商利用不實廣告吸引顧客、兜售商品房的行徑得到有效遏止，有利于保護購房人的利益，最終將有利于房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。

二、商品房銷售廣告允諾的情形有哪些？

審判實踐中，商品房銷售廣告中說明和允諾通常有以下幾種情形：

1.對商品房環(huán)境性質(zhì)量的陳述；2.對商品房使用功能質(zhì)量的陳述；3.對商品房美觀性質(zhì)量的陳述；4.向購房人提供某些優(yōu)惠或附帶贈送禮品的說明；5.承諾“還本銷售”、“售后返租”等；6.承諾為外地購房者辦理本地城市的戶口；7.在廣告中允諾開發(fā)出售的商品房將配備管道煤氣、有線電視、遠傳水表、進口電梯等，但實際交房時并未配備這些設(shè)施或要求購房者另支付上述費用等。

司法解釋出臺之前的審判實踐中，商品房廣告中的許諾往往被認定為要約邀請，不會進入合同而成為合同條款的一部分，當(dāng)然開發(fā)商也不必為其“承諾”承擔(dān)任何法律責(zé)任。實際上，購買人常常就是對商品房的廣告、宣傳的信任才決定進行交易的，而開發(fā)商提供的這個不實信息，對交易有重大的影響，理應(yīng)擔(dān)責(zé)。司法解釋明確了開發(fā)商的廣告宣傳作為要約來處理之情勢，即使它們未納入合同，也仍然構(gòu)成合同的內(nèi)容，若開發(fā)商違背了承諾與說明，將承擔(dān)違約責(zé)任。審判實踐中，作為原告的購房者，只要能證明商品房銷售廣告是由開發(fā)商為該商品房銷售而作出的，并與所購商品房的實際不符，開發(fā)商就可能為此承擔(dān)違約責(zé)任。