一、商品房預(yù)售預(yù)告登記是什么？

所謂預(yù)告登記，是為保全將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動而將債權(quán)請求權(quán)記載于登記簿的登記，這項制度通常是為期房買賣或者其他不動產(chǎn)期權(quán)交易設(shè)立的，因此不是對現(xiàn)實不動產(chǎn)的登記，而是對將來不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)的登記。預(yù)告登記制度旨在保全對不動產(chǎn)物權(quán)變動之債權(quán)請求權(quán)，雖有對抗第三人效力，但性質(zhì)上仍然是債權(quán);其作用在于對未來物權(quán)變動效果的預(yù)設(shè)定，使債權(quán)經(jīng)公示后發(fā)生排他效力，阻擊后登記物權(quán)的變動效果。

二、商品房預(yù)告登記有哪些效力？

預(yù)告登記的效力是預(yù)告登記制度的中心問題，因此，各國立法均對預(yù)告登記的效力作了規(guī)定。從各國法律的規(guī)定看，預(yù)告登記的效力主要包括保全權(quán)利的效力、保全順位的效力和滿足的效力。上述三種效力分別體現(xiàn)了預(yù)告登記的擔(dān)保作用、順位作用和完善作用。

1.權(quán)利保全效力

預(yù)告登記后，義務(wù)人對不動產(chǎn)權(quán)利的處分在妨害預(yù)告登記請求權(quán)的范圍內(nèi)，處分行為無效。

2.權(quán)利順位保全效力

當(dāng)預(yù)告登記推進(jìn)到本登記時，不動產(chǎn)權(quán)利的順位不是依本登記的日期確定，而是以預(yù)告登記的日期為準(zhǔn)加以確定。

3.破產(chǎn)保護(hù)效力(滿足的效力)

即在相對人破產(chǎn)，但請求權(quán)的履行期限尚未屆至或者履行條件并未成就時，權(quán)利人可以將作為請求權(quán)標(biāo)的的不動產(chǎn)不列入破產(chǎn)財產(chǎn)，使請求權(quán)發(fā)生指定的效果。

預(yù)告登記是債權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)。所謂債權(quán)物權(quán)化，是指債權(quán)具備了物權(quán)的某些效力。從各國法律的規(guī)定來看，預(yù)告登記的對象基本上限于不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)。這種請求權(quán)是基于當(dāng)事人之間的法律行為而產(chǎn)生的，權(quán)利人雖有權(quán)請求義務(wù)人將不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移給權(quán)利人，但并不能完全阻止義務(wù)人對不動產(chǎn)物權(quán)再行處分。因此，這種請求權(quán)應(yīng)屬于債權(quán)的性質(zhì)。但是，如果不對義務(wù)人的這種行為予以限制，則權(quán)利人的權(quán)利就很難得到保障。因此，權(quán)利人藉預(yù)告登記制度來預(yù)防這種危險，使得違反預(yù)告登記的債權(quán)請求權(quán)的處分無效。這種無效使預(yù)告登記的請求權(quán)具備了對抗第三人的效力，從而使得這種債權(quán)請求權(quán)具備了物權(quán)的排他效力。可見，預(yù)告登記使得債權(quán)請求權(quán)具備了物權(quán)的性質(zhì)，形成債權(quán)物權(quán)化的現(xiàn)象。