一、商品房預(yù)售登記制度是什么？

由于我國法律對(duì)商品房預(yù)售登記備案制度的性質(zhì)與法律效力沒有明確的規(guī)定，使得其從“出生”之始便具有先天性缺陷，而又由于其管理上的混亂，如登記不統(tǒng)一、信息透明度不夠、責(zé)任追究機(jī)制缺乏等，使得其后天上難以操作，其被取代或替代的命運(yùn)將成為必然?！段餀?quán)法》規(guī)定的“預(yù)告登記”制度，可以說，不僅繼承了商品房預(yù)售登記備案制度的歷史使命，而且進(jìn)一步發(fā)展與完善了該商品房預(yù)售登記備案制度。

二、商品房預(yù)售登記制度有什么特點(diǎn)？

與商品房預(yù)售登記備案制度相比較而言，預(yù)告登記制度具有如下特點(diǎn)：

1、根據(jù)物權(quán)法定原則，預(yù)告登記制度作為我國《物權(quán)法》規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度中的重要制度之一，其性質(zhì)與法律效力均有明確規(guī)定;而我國對(duì)商品房預(yù)售登記備案制度并沒有明文規(guī)定。

2、預(yù)告登記制度是對(duì)權(quán)利人享有的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的登記，使其具有物權(quán)效力，具有合理性;而商品房預(yù)售登記備案制度是對(duì)商品房預(yù)售合同的登記，使其具有物權(quán)效力存在理論上的障礙。

3、預(yù)告登記制度是權(quán)利人根據(jù)私法行使私權(quán)的行為，是“意思自治”原則的體現(xiàn)，更好地體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)性，提高了效率;而商品房預(yù)售登記備案制度是預(yù)售人依據(jù)公法進(jìn)行的，具有行政強(qiáng)制性。

4、預(yù)告登記制度適用的范圍更為廣泛，依據(jù)《物權(quán)法》第二十條第一款的規(guī)定，只要是當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，都可以按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記;而商品房預(yù)售登記備案制度只適用于商品房預(yù)售。

5、預(yù)告登記制度規(guī)定了預(yù)告登記消滅的情形，不會(huì)永久存在;而商品房預(yù)售登記備案制度不注銷，存續(xù)時(shí)間過長。

總之，商品房預(yù)售登記備案制度具有其歷史局限性，其對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了一定的作用，但其存在的缺陷使其僅僅只能作為一種過渡性的制度，隨著我國房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，其被取代是必然的。相對(duì)于商品房預(yù)售登記備案制度而言，預(yù)告登記制度能夠更好地維護(hù)房地產(chǎn)交易市場的安全和秩序，符合房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的需要。