如何有效防范商品房預(yù)售風(fēng)險？

商品房預(yù)售有風(fēng)險嗎？其實(shí)，商品房預(yù)售是存在風(fēng)險的。如果一定要繼續(xù)推行商品房預(yù)售制度，就必須建立一種風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制來制約這種制度導(dǎo)致的巨大風(fēng)險。很顯然，這種巨大的風(fēng)險既不能全由購房消費(fèi)者承擔(dān)，也不能全由銀行來承擔(dān)(而銀行承擔(dān)最終也得由全體民眾來承擔(dān))，而是由整個當(dāng)事人大家一起來承擔(dān)。尤其是對于市場的一般消費(fèi)者來說，他們在房地產(chǎn)市場中天然出于弱勢，面對期房的風(fēng)險，政府有責(zé)任及義務(wù)來幫助他們規(guī)避、減少房地產(chǎn)開發(fā)違約的損失。實(shí)際辦法大體如下：

1、施行嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入制度，只有達(dá)到資質(zhì)的企業(yè)才能進(jìn)入這個市場，而且進(jìn)入這個市場的企業(yè)并不是每一家都能夠采用商品房預(yù)售制度，法律對此要有嚴(yán)格的限制，政府可以建立一種商品房預(yù)售制度風(fēng)險擔(dān)?；穑坏┏霈F(xiàn)問題，就得由這個風(fēng)險基金來承擔(dān)責(zé)任。

2、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行嚴(yán)格的信用審查，具體而言，就是要對企業(yè)的財務(wù)狀況、信用狀況進(jìn)行審查，看看他們以往采用住房預(yù)售制度有沒有違法違規(guī)，有沒有不講信用的地方，有沒有利用商品房預(yù)售制度來欺騙消費(fèi)者的情況，如果有，這樣的企業(yè)也不可以進(jìn)入商品房預(yù)售市場。

3、政府部門對商品房預(yù)售進(jìn)行事前、事中、事后的嚴(yán)格監(jiān)管。事前要對開發(fā)商的資金狀況、信用度和實(shí)力進(jìn)行一系列的審查;工程開工后，要檢查是否按合同要求進(jìn)行施工，是否延期和修改合同;在交房時要有相關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)督公正的房屋交接。此外，還可以采取專項(xiàng)管理、專項(xiàng)信托、專門帳號等方式來管理預(yù)售資金，這樣既可以防止開發(fā)商隨意挪用預(yù)售資金，也可以防止開發(fā)商假按揭等違法行為。

4、要制定相關(guān)的、清晰的、可操作的合同標(biāo)準(zhǔn)，保護(hù)購房者的利益;當(dāng)購房者利益受到侵害時，有可參照的標(biāo)準(zhǔn)。建立相應(yīng)的投訴、仲裁、補(bǔ)償機(jī)制，降低和減少消費(fèi)者的損失，預(yù)售資金根據(jù)工期分2到5次支付，促使開發(fā)商履行合同，保證房屋質(zhì)量。