不動(dòng)產(chǎn)登記的效力有哪些，不動(dòng)產(chǎn)登記有幾種模式？

不動(dòng)產(chǎn)是一個(gè)國(guó)家和社會(huì)最重要的經(jīng)濟(jì)資源，是人們賴(lài)以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。因此，無(wú)論是哪個(gè)國(guó)家，都極重視建立確認(rèn)和保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。然而，因各國(guó)的地理環(huán)境不同，在歷史文化、風(fēng)俗習(xí)慣等方面也存在著重大的差異，使各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度形成了各不相同的風(fēng)格，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力也形成了不同的主張。根據(jù)這些不同，可將各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的效力主張分為三種不同的模式：一是以法國(guó)為代表的登記對(duì)抗主義，二是以德國(guó)為代表的登記要件主義，三是以澳大利亞為代表的托倫斯登記制。

(一)登記對(duì)抗主義。

該立法模式由法國(guó)首創(chuàng)，因而，又被稱(chēng)為法國(guó)登記制，或登記公示主義，或契據(jù)登記制。采用該制的國(guó)家和地區(qū)主要有：法國(guó)、意大利、比利時(shí)、西班牙、挪威、日本等。

登記對(duì)抗主義對(duì)物權(quán)變動(dòng)采用了意思主義。在意思主義的前提下，物權(quán)直接根據(jù)當(dāng)事人的意思而發(fā)生變動(dòng)效力，無(wú)須進(jìn)行交付或登記。從邏輯上看，物權(quán)變動(dòng)根據(jù)當(dāng)事人的意思而發(fā)生，在登記之前已經(jīng)存在有效的權(quán)利變動(dòng)，或者說(shuō)權(quán)利已經(jīng)存在，只要表明當(dāng)事人之間存在變動(dòng)權(quán)利的意思表示，其權(quán)利本身的存在便同時(shí)得到證明。登記的目的主要在于證明當(dāng)事人之間變動(dòng)權(quán)利的契約關(guān)系確實(shí)存在，并通過(guò)登記簿公開(kāi)這種契約關(guān)系。公眾通過(guò)查閱登記簿，根據(jù)登記的契據(jù)，便可知道誰(shuí)對(duì)于某一財(cái)產(chǎn)現(xiàn)在享有權(quán)利，誰(shuí)已經(jīng)因?yàn)槟囊还P交易喪失了對(duì)于某一財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。

登記對(duì)抗主義中登記機(jī)關(guān)僅需對(duì)登記申請(qǐng)和登記的材料是否齊備做形式審查。登記具對(duì)抗力。即不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)以登記作為對(duì)第三人產(chǎn)生對(duì)抗效力的要件，未經(jīng)登記，權(quán)利人的權(quán)利不能對(duì)第三人產(chǎn)生對(duì)抗效力。對(duì)抗效力基于登記使當(dāng)事人之間的交易關(guān)系公開(kāi)化而產(chǎn)生，契據(jù)登記把當(dāng)事人之間進(jìn)行財(cái)產(chǎn)變動(dòng)的關(guān)系公諸于世，因而具有通知推定的效果。因此，在經(jīng)過(guò)登記的情況下，法律推定當(dāng)事人己經(jīng)知道物權(quán)的狀況，在以后就相關(guān)財(cái)產(chǎn)發(fā)生利益沖突時(shí)，則產(chǎn)生對(duì)利益對(duì)立當(dāng)事人的惡意的推定，利害關(guān)系人不得基于對(duì)登記的不知情而進(jìn)行抗辯。登記無(wú)公信力。在契據(jù)登記中，登記僅是對(duì)當(dāng)事人的權(quán)利變動(dòng)行為的存在進(jìn)行證明和表彰。至于權(quán)利是否發(fā)生或是否存在瑕疵，登記機(jī)關(guān)并不進(jìn)行審查，登記簿也不能產(chǎn)生權(quán)利正當(dāng)性推定的效果，實(shí)體權(quán)利是否存在，還須視實(shí)體法規(guī)定和事實(shí)狀況而決定。

登記對(duì)抗主義中登記不發(fā)生權(quán)利生效的效果，登記機(jī)關(guān)僅僅是為當(dāng)事人變動(dòng)物權(quán)提供公開(kāi)化服務(wù)，表現(xiàn)了國(guó)家對(duì)于物權(quán)關(guān)系的干預(yù)程度較低。同時(shí)，登記對(duì)抗主義實(shí)行形式審查，因而登記手續(xù)比較簡(jiǎn)單。登記具有對(duì)抗第三人的效力，這種效力的存在，對(duì)于物權(quán)的維護(hù)和交易安全的實(shí)現(xiàn)都可以起到一定作用。但是，登記對(duì)抗主義對(duì)物權(quán)變動(dòng)的有效性不產(chǎn)生任何效果，且登記簿不具有公信力，因此，第三人信賴(lài)登記仍然可能存在一定的交易風(fēng)險(xiǎn)，因而，這種制度在交易安全的保護(hù)方面仍然存在一定的局限性。

(二)登記要件主義。

該模式由德國(guó)首先創(chuàng)設(shè)，因此，又稱(chēng)德國(guó)制，或權(quán)利登記制。實(shí)行登記要件主義的主要是德國(guó)法系的一些圍家，除德國(guó)外，還包括瑞士、荷蘭、捷克、南斯拉夫、奧地利、匈牙利、埃及等國(guó)。

登記要件主義中，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)只有經(jīng)過(guò)登記機(jī)關(guān)登記后，才能發(fā)生權(quán)利變動(dòng)的效果。在登記所及的范圍內(nèi)，無(wú)登記便無(wú)權(quán)利變動(dòng)。登記機(jī)關(guān)不是僅對(duì)權(quán)利變動(dòng)的事實(shí)關(guān)系進(jìn)行記載，同時(shí)，也要根據(jù)法律規(guī)定，對(duì)權(quán)利是否有效發(fā)生變動(dòng)進(jìn)行審查，并在此基礎(chǔ)上做出判斷。因此，如果說(shuō)登記對(duì)抗主義中登記機(jī)關(guān)要為當(dāng)事人提供一種客觀的證明和公開(kāi)化服務(wù)的話(huà)，那么，在登記要件主義中，登記機(jī)關(guān)便不僅要提供這種服務(wù)，而且要對(duì)權(quán)利本身存在與否以及權(quán)利的真實(shí)狀況做出認(rèn)定和判斷?？梢?jiàn)，在登記要件主義中，登記機(jī)關(guān)充當(dāng)著一種更為積極的角色。登記具有公信力。由于登記經(jīng)過(guò)實(shí)質(zhì)審查而確定，對(duì)于登記所表彰的權(quán)利狀況，法律推定其正確。一方面，每個(gè)人都應(yīng)當(dāng)信賴(lài)登記的正確性;另一方面，即便登記的權(quán)利狀況與權(quán)利的真實(shí)狀況不符，但為保護(hù)第三人的利益，也視登記簿記載為正確，即第三人對(duì)于登記的善意信賴(lài)受法律保護(hù)。

登記要件主義中登記對(duì)權(quán)利的存在與否發(fā)生實(shí)質(zhì)的影響。由于根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)狀況而進(jìn)行記載，因此，可以以明確、簡(jiǎn)化的方式反映不動(dòng)產(chǎn)關(guān)系的變化。同時(shí)，登記由于具有公信力，因而對(duì)于交易安全具有極為徹底的保護(hù)作用，完善的權(quán)利登記制度還會(huì)對(duì)降低交易成本、加速交易過(guò)程產(chǎn)生積極的作用。但是，登記公信力的賦予，在使交易安全得到充分保護(hù)的同時(shí)，由于不可能絕對(duì)杜絕登記與實(shí)際權(quán)利狀況不符的現(xiàn)象，可能使真正權(quán)利人的利益受到損害，因此，需要建立賠償制度彌補(bǔ)損害。

(三)托倫斯登記制。

托倫斯登記制，又稱(chēng)澳大利亞式登記制，或權(quán)狀交付主義，這種登記制度由托倫斯爵士于1858年在澳大利亞首創(chuàng)。其基本內(nèi)容包由國(guó)家主持進(jìn)行一次全面的不動(dòng)產(chǎn)資源調(diào)查，根據(jù)調(diào)查的情況進(jìn)行一次總登記，并由政府根據(jù)登記簿的情況制作權(quán)利書(shū)狀，交付權(quán)利人，確定各權(quán)利人的權(quán)利，該權(quán)利證書(shū)具有證明權(quán)利存在的效果。采用托倫斯登記制的國(guó)家和地區(qū)包括：愛(ài)爾蘭、加拿大、美國(guó)伊利諾斯、加利福尼亞、麻薩諸塞等十余州、菲律賓、泰國(guó)、馬來(lái)西亞、南非、蘇丹等。此外，一般認(rèn)為，中國(guó)臺(tái)灣目前所實(shí)行的也是托倫斯登記制度。

托倫斯登記制度實(shí)行非強(qiáng)制登記，登記與否由當(dāng)事人自己決定。但是，若已經(jīng)申請(qǐng)第一次登記，則以后的權(quán)利變動(dòng)便需要加以登記，否則，權(quán)利的變動(dòng)將不發(fā)生效力。登記機(jī)關(guān)在收到當(dāng)事人申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)體法的要求對(duì)當(dāng)事人權(quán)利是否存在進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，必要時(shí)還應(yīng)進(jìn)行公告。經(jīng)審查認(rèn)為當(dāng)事人有合法的權(quán)利時(shí)，才對(duì)該權(quán)利進(jìn)行登記。登記具有公信力。土地權(quán)利經(jīng)登記以后，即產(chǎn)生不可推翻的效力，任何人都應(yīng)當(dāng)信賴(lài)登記簿對(duì)權(quán)利狀況所做的記載。登記機(jī)關(guān)負(fù)有損害賠償責(zé)任。因?yàn)榈怯浘哂胁豢赏品墓帕?，所以，如果發(fā)生登記錯(cuò)誤，便可能導(dǎo)致當(dāng)事人利益的重大損害。對(duì)于此類(lèi)損害，登記機(jī)關(guān)負(fù)有賠償責(zé)任。一般通過(guò)設(shè)定登記賠償基金的方式，對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行賠償。