一、商品房登記有什么法律效果？

商品房登記的法律效力是指商品房登記發(fā)生的積極的法律效果。一些學(xué)者將登記效力概括為(1)決定因法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否生效的效力;(2)權(quán)利正確性推定效力;(3)善意保護(hù)效力;(4)警示效力，登記的效力是因?yàn)榈怯浂l(fā)生的一種法律上的效力，因此，不能把登記的法律效力與登記制度本身的現(xiàn)實(shí)功能混為一談。效力對(duì)個(gè)體產(chǎn)生的是一種法律強(qiáng)制，而現(xiàn)實(shí)社會(huì)功能則是對(duì)社會(huì)群體所產(chǎn)生的一種具有積極意義的引導(dǎo)、推動(dòng)、約束和限制。如登記的警示作用，只能將其視為因登記制度的存在或因登記的現(xiàn)狀而產(chǎn)生的一種作用，而不應(yīng)將其視為登記的效力。同時(shí)，登記的一些效力可能會(huì)有不同的表現(xiàn)。如，登記的公信力與善意推定效力沒(méi)有實(shí)質(zhì)的區(qū)別，登記的公信力承認(rèn)登記的絕對(duì)正確性，這必然得出保護(hù)信賴登記的善意第三人的結(jié)果.且善意取得主要適用于動(dòng)產(chǎn)而不是不動(dòng)產(chǎn)，不應(yīng)成為登記的效力.

二、商品房登記應(yīng)有什么效力？

1、決定因法律行為發(fā)生的商品房物權(quán)變動(dòng)能否生效的效力。

不同的登記效力主張對(duì)物權(quán)變動(dòng)的要件規(guī)定不同，必然導(dǎo)致登記效力在不同的效力主張下會(huì)有所區(qū)別。上文已論述，在我國(guó)，對(duì)因法律行為而發(fā)生的權(quán)利變動(dòng)，應(yīng)采取登記要件主義，以登記作為權(quán)利變動(dòng)的生效要件，即登記決定權(quán)利是否發(fā)生變動(dòng)或其設(shè)立是否有效。在商品房轉(zhuǎn)讓時(shí)，依法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，如果未辦理變更手續(xù)，則受讓人不能取得該受讓房的所有權(quán)。設(shè)立商品房抵押權(quán)時(shí)，未經(jīng)登記，盡管債權(quán)人與債務(wù)人之間存在抵押合同，債權(quán)人仍沒(méi)有抵押權(quán)，在債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，債權(quán)人也不得對(duì)抵押物行使抵押權(quán)。

2、對(duì)因非法律行為產(chǎn)生的商品房物權(quán)的確認(rèn)與證明效力。

上文已論述，在我國(guó)，對(duì)非因法律行為而產(chǎn)生的商品房物權(quán)的變動(dòng)，如因征收、繼承、法院裁判、強(qiáng)制執(zhí)行等取得的權(quán)利，登記是其對(duì)抗要件或處分要件。在登記之前，這種物權(quán)已存在，登記只是對(duì)現(xiàn)實(shí)存在的權(quán)利予以確認(rèn)、證明。在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，登記記載可以作為解決爭(zhēng)議的證據(jù)。

3、登記的公信力。

登記的公信力，是指登記記載的權(quán)利人在法律上推動(dòng)其為真正的權(quán)利人，如果以后事實(shí)證明登記記載的物權(quán)不存在或有瑕疵，對(duì)于善意信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)相同的法律效果.登記公信力與登記要件主義之間存在著密切的聯(lián)系，實(shí)行登記要件主義，就應(yīng)當(dāng)承認(rèn)登記的公信力。如果否認(rèn)登記的公信力，可以隨意使不動(dòng)產(chǎn)登記記載無(wú)效，實(shí)際上也就否認(rèn)了登記要件主義。同時(shí)，登記要件主義的目的是保護(hù)交易安全，如果不承認(rèn)登記的公信力，交易安全實(shí)際并不能得到維護(hù)。在公信制度的適用時(shí)，要注意公信力所保護(hù)的是善意的相對(duì)人，而并不保護(hù)惡意的相對(duì)人。如果某人明知或應(yīng)當(dāng)知道登記簿上記載的權(quán)利人并非真正的權(quán)利人仍然與之交易，此種交易不受法律保護(hù)。