一、商品房包銷是什么？

商品房包銷作為一種新的法律關(guān)系出現(xiàn)在商品房買賣市場，既不同于完全的代理行為，也不同于完全的中介行為，也不同于買賣行為。

二、商品房包銷的有什么法律特征？

商品房包銷具有以下法律特征：

1、具有一定的代理性。

《商品房銷售管理辦法》第3條規(guī)定：“商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為?！备鶕?jù)該兩條的法規(guī)規(guī)定，商品房銷售行為具有專屬性、排他性，即只有商品房開發(fā)商才能銷售商品房。包銷商進(jìn)行商品房銷售時(shí)，也不能逾越法律規(guī)定以自己的名義銷售，故只能以開發(fā)商的名義銷售。

《商品房銷售管理辦法》第4條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房?！钡?6條明確規(guī)定：“受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。第27條：“受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況”。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》(以下簡稱“解釋”)第20條規(guī)定：“出賣人將其開發(fā)建設(shè)的商品房交由包銷人以出賣人的名義銷售的”。包銷商雖然應(yīng)以開發(fā)商的名義進(jìn)行銷售，但開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的只是商品房的銷售權(quán)，而不是所有權(quán)。但商品房包銷行為的代理性，也有其特殊的一面，即使有客戶向開發(fā)商預(yù)購已包銷的商品房，開發(fā)商也不得自行預(yù)售，應(yīng)轉(zhuǎn)由包銷商預(yù)售，否則，構(gòu)成違約。

2、包銷商有很強(qiáng)的自主性。

包銷商對合同約定的包銷房屋享有獨(dú)立的銷售權(quán)，并有獲取包銷基價(jià)與實(shí)際銷售價(jià)之間的差價(jià)利益的權(quán)利。開發(fā)商將商品房以包銷基價(jià)交由包銷人銷售，包銷人可以自主決定商品房的實(shí)際銷售價(jià)格，如銷售價(jià)格高于包銷基價(jià)，可以獲得超額部分;如銷售價(jià)格低于包銷基價(jià)，向開發(fā)商補(bǔ)償差額部分。在實(shí)踐中，一般有兩種確定包銷價(jià)格。一是雙方約定包銷基價(jià)和付款期限，對外銷售的價(jià)格由包銷人決定。二是雙方約定將對外銷售價(jià)格的一定比例返還給開發(fā)商，剩余部分則作為包銷人的報(bào)酬。包銷商對其包銷范圍內(nèi)的房屋擁有以確保銷售而存在的占有權(quán)，開發(fā)商因此喪失了將包銷房屋自行銷售、處分的權(quán)利。

3、具有很大的風(fēng)險(xiǎn)性。

包銷期限屆滿，包銷商如未將包銷的商品房全部售出，則按合同的約定付清全部包銷款，剩余的商品房則由包銷商承購。對于這部分剩余的包銷商品房，包銷商與開發(fā)商之間則由原來的包銷關(guān)系轉(zhuǎn)為買賣關(guān)系。另外，商品房市場行情的變化的風(fēng)險(xiǎn)也由包銷商承擔(dān)。無論發(fā)生什么情況，除不可抗力外，包銷商都應(yīng)向開發(fā)商支付約定包銷價(jià)款。