一、法律關系的內容是什么？

法律關系的內容就是法律關系主體之間的法律權利和法律義務。它是法律規(guī)范的指示內容在實際社會生活中的具體落實，是法律規(guī)范在社會關系中實現(xiàn)的一種狀態(tài)。商品房包銷雖然在本質上屬于代理特性，但與一般代理在許多方面還是存在著較多差異，特別是包銷人的代理權限要比一般代理的權限范圍要大得多，同時所承擔的代理責任也會更重。

二、商品房包銷法律關系有什么內容？

1、開發(fā)商的主要權利(包銷人的主要義務)

(1)按照合同約定的內容，取得包銷價款

獲得包銷價款是包銷合同的重要條款，是包銷人的主要權利，也是包銷合同成立的意義所在。包銷人在包銷期限內應根據(jù)所售房屋的數(shù)量和約定的包銷基價，向開發(fā)商支付售房款無論包銷人是否順利地將包銷范圍內的房屋售出，開發(fā)商都會獲得穩(wěn)定的包銷收益。而在一般代理中，開發(fā)商委托代理人為一定法律行為的收益的不確定的，完全依靠代理人代理效果。

(2)將包銷范圍內未售出商品房售給包銷人的權利

本條款也是包銷制度區(qū)別于代銷制度的最大區(qū)別。一般代理中，無論代理人的代理結果如何，代理人均在代理期限結束后將代理標的返還給委托人，代理人不承擔任何代理后果。而在商品房包銷中，包銷人所承擔的合同責任是與代理后果緊密相連的，只要包銷人未完全售出商品房，就會承擔相應的包銷責任。因此，從這個意義上說，包銷人實際上是擁有了轉移銷售風險的權利，其委托代理的收益是穩(wěn)定的，而不像在一般代理中，委托人的收益完全由代理的代理結果決定。

2、包銷人的主要權利(開發(fā)商主要義務)

(1)獲得包銷溢價的權利

包銷溢價類似于一般代理中的動態(tài)傭金，溢價或者動態(tài)傭金都與代理結果密切相關。包銷溢價是包銷人愿意承擔包銷風險的原因所在，也是包銷人最主要的合同權利;而開發(fā)商愿意讓利一部分銷售利潤給包銷人的原因在于包銷人承擔了包銷范圍內所有商品房的銷售風險，因此包銷基價往往會大大低于商品房的正常售價，這樣包銷人才可能有利所圖，同時讓利潤覆蓋風險。

(2)自主營銷和定價權

一般情況下，委托人對于一般代理人的權限有著嚴格的限定，代理人需要嚴格按照委托人的意愿行使代理權;而相對于一般代理而言，包銷的代理權限要廣泛的多，代理人具有較強的自主決策權。這種自主營銷和定價權也是區(qū)別于商品房一般代理行為的主要特征。一旦開發(fā)商與包銷人約定了商品房包銷范圍，開發(fā)商不得擅自銷售范圍內的商品房，否則應當承擔賠償責任。同時，包銷人可以自主決定營銷方式，在不侵犯開發(fā)商利益的前提下，開發(fā)商不得隨意干涉包銷人的營銷行為。對于定價權來說，雖然開發(fā)商會與包銷人約定包銷基價，但是其原因是為了保證開發(fā)商最終獲得穩(wěn)定的售房款。對于包銷人來說，售房單價并非不能超出或者低于包銷基價，如果包銷人沒有按照基價銷售商品房，最終后果無非是包銷人補償差價，但這種責任承擔比購入未售出商品房的責任要輕得多。因此，開發(fā)商可以根據(jù)市場情況和銷售進度自主決定售房價格，從而在以基價為參考的基礎上，實現(xiàn)自身利益的最大化。

(3)有權要求開發(fā)商協(xié)助辦理售房相關手續(xù)

由于國家對于商品房銷售有著嚴格的程序規(guī)定，如果開發(fā)商不介入銷售過程，僅僅依靠包銷人根本無法完成整個銷售過程。因此，包銷人有權要求開發(fā)商提供范圍內商品房銷售許可的相關證明，同時也有權要求開發(fā)商協(xié)助包銷人辦理簽訂售房合同、過戶登記等程序性事務，從而順利實現(xiàn)商品房的銷售。雖然，在實務中，包銷人可能沒有將此類條款寫入合同，但是開發(fā)商的協(xié)議義務應當是合同的應有之義，是順利實現(xiàn)合同目的的關鍵。