一、法律關(guān)系的內(nèi)容是什么？

法律關(guān)系的內(nèi)容就是法律關(guān)系主體之間的法律權(quán)利和法律義務(wù)。它是法律規(guī)范的指示內(nèi)容在實(shí)際社會(huì)生活中的具體落實(shí)，是法律規(guī)范在社會(huì)關(guān)系中實(shí)現(xiàn)的一種狀態(tài)。商品房包銷雖然在本質(zhì)上屬于代理特性，但與一般代理在許多方面還是存在著較多差異，特別是包銷人的代理權(quán)限要比一般代理的權(quán)限范圍要大得多，同時(shí)所承擔(dān)的代理責(zé)任也會(huì)更重。

二、商品房包銷法律關(guān)系有什么內(nèi)容？

1、開(kāi)發(fā)商的主要權(quán)利(包銷人的主要義務(wù))

(1)按照合同約定的內(nèi)容，取得包銷價(jià)款

獲得包銷價(jià)款是包銷合同的重要條款，是包銷人的主要權(quán)利，也是包銷合同成立的意義所在。包銷人在包銷期限內(nèi)應(yīng)根據(jù)所售房屋的數(shù)量和約定的包銷基價(jià)，向開(kāi)發(fā)商支付售房款無(wú)論包銷人是否順利地將包銷范圍內(nèi)的房屋售出，開(kāi)發(fā)商都會(huì)獲得穩(wěn)定的包銷收益。而在一般代理中，開(kāi)發(fā)商委托代理人為一定法律行為的收益的不確定的，完全依靠代理人代理效果。

(2)將包銷范圍內(nèi)未售出商品房售給包銷人的權(quán)利

本條款也是包銷制度區(qū)別于代銷制度的最大區(qū)別。一般代理中，無(wú)論代理人的代理結(jié)果如何，代理人均在代理期限結(jié)束后將代理標(biāo)的返還給委托人，代理人不承擔(dān)任何代理后果。而在商品房包銷中，包銷人所承擔(dān)的合同責(zé)任是與代理后果緊密相連的，只要包銷人未完全售出商品房，就會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的包銷責(zé)任。因此，從這個(gè)意義上說(shuō)，包銷人實(shí)際上是擁有了轉(zhuǎn)移銷售風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)利，其委托代理的收益是穩(wěn)定的，而不像在一般代理中，委托人的收益完全由代理的代理結(jié)果決定。

2、包銷人的主要權(quán)利(開(kāi)發(fā)商主要義務(wù))

(1)獲得包銷溢價(jià)的權(quán)利

包銷溢價(jià)類似于一般代理中的動(dòng)態(tài)傭金，溢價(jià)或者動(dòng)態(tài)傭金都與代理結(jié)果密切相關(guān)。包銷溢價(jià)是包銷人愿意承擔(dān)包銷風(fēng)險(xiǎn)的原因所在，也是包銷人最主要的合同權(quán)利;而開(kāi)發(fā)商愿意讓利一部分銷售利潤(rùn)給包銷人的原因在于包銷人承擔(dān)了包銷范圍內(nèi)所有商品房的銷售風(fēng)險(xiǎn)，因此包銷基價(jià)往往會(huì)大大低于商品房的正常售價(jià)，這樣包銷人才可能有利所圖，同時(shí)讓利潤(rùn)覆蓋風(fēng)險(xiǎn)。

(2)自主營(yíng)銷和定價(jià)權(quán)

一般情況下，委托人對(duì)于一般代理人的權(quán)限有著嚴(yán)格的限定，代理人需要嚴(yán)格按照委托人的意愿行使代理權(quán);而相對(duì)于一般代理而言，包銷的代理權(quán)限要廣泛的多，代理人具有較強(qiáng)的自主決策權(quán)。這種自主營(yíng)銷和定價(jià)權(quán)也是區(qū)別于商品房一般代理行為的主要特征。一旦開(kāi)發(fā)商與包銷人約定了商品房包銷范圍，開(kāi)發(fā)商不得擅自銷售范圍內(nèi)的商品房，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。同時(shí)，包銷人可以自主決定營(yíng)銷方式，在不侵犯開(kāi)發(fā)商利益的前提下，開(kāi)發(fā)商不得隨意干涉包銷人的營(yíng)銷行為。對(duì)于定價(jià)權(quán)來(lái)說(shuō)，雖然開(kāi)發(fā)商會(huì)與包銷人約定包銷基價(jià)，但是其原因是為了保證開(kāi)發(fā)商最終獲得穩(wěn)定的售房款。對(duì)于包銷人來(lái)說(shuō)，售房單價(jià)并非不能超出或者低于包銷基價(jià)，如果包銷人沒(méi)有按照基價(jià)銷售商品房，最終后果無(wú)非是包銷人補(bǔ)償差價(jià)，但這種責(zé)任承擔(dān)比購(gòu)入未售出商品房的責(zé)任要輕得多。因此，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)市場(chǎng)情況和銷售進(jìn)度自主決定售房?jī)r(jià)格，從而在以基價(jià)為參考的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化。

(3)有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理售房相關(guān)手續(xù)

由于國(guó)家對(duì)于商品房銷售有著嚴(yán)格的程序規(guī)定，如果開(kāi)發(fā)商不介入銷售過(guò)程，僅僅依靠包銷人根本無(wú)法完成整個(gè)銷售過(guò)程。因此，包銷人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商提供范圍內(nèi)商品房銷售許可的相關(guān)證明，同時(shí)也有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商協(xié)助包銷人辦理簽訂售房合同、過(guò)戶登記等程序性事務(wù)，從而順利實(shí)現(xiàn)商品房的銷售。雖然，在實(shí)務(wù)中，包銷人可能沒(méi)有將此類條款寫入合同，但是開(kāi)發(fā)商的協(xié)議義務(wù)應(yīng)當(dāng)是合同的應(yīng)有之義，是順利實(shí)現(xiàn)合同目的的關(guān)鍵。