一、商品房認(rèn)購書有什么內(nèi)容？

《商品房認(rèn)購書》是房地產(chǎn)開發(fā)商與商品房買受人之間約定將來某個(gè)時(shí)間洽談簽署《商品房買賣合同》的協(xié)議。主要有以下兩大內(nèi)容：

1、商品房買受人向房地產(chǎn)開發(fā)商交納一定金額的款項(xiàng)即認(rèn)購金，換取在將來某個(gè)時(shí)間與開發(fā)商洽談購買其所開發(fā)的房屋的權(quán)利。

2、買受人如果不在約定時(shí)間與開發(fā)商洽談購房合同，開發(fā)商有權(quán)將買受人交納的認(rèn)購金充抵違約金并將買受人預(yù)訂的房屋另行銷售。

二、認(rèn)購書的法律屬性是什么？

在實(shí)際市場營銷中，房地產(chǎn)開發(fā)商往往通過簽訂《商品房認(rèn)購書》收取認(rèn)購定金來聚集部分營銷資金，聚集人氣制造熱銷氣氛，營造廣告效應(yīng)，提高擬銷售樓盤的知名度，試探市場反映為最終制訂商品房銷售單價(jià)提供決策依據(jù)，并給潛在的購房者造成緊張的搶購氣氛，達(dá)到壓制潛在的競爭對手，盡快售出樓盤的商業(yè)目的?！渡唐贩空J(rèn)購書》一般都會(huì)寫明買受人預(yù)訂的房號(hào)、付款方式、簽約時(shí)間、違約責(zé)任等，詳略不一，但基本具備了《商品房買賣合同》的基本要素，同時(shí)也約定了買賣雙方在約定期限內(nèi)洽談簽訂購房合同的基本權(quán)利和義務(wù)，其意思表示是明確的、真實(shí)的，具備合同成立的法定要件，因此《商品房認(rèn)購書》本身應(yīng)認(rèn)定為獨(dú)立合同。根據(jù)民法理論，《商品房認(rèn)購書》的法律屬性應(yīng)是預(yù)約合同。預(yù)約合同生效后，發(fā)生將來訂立所約定合同的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)適用關(guān)于債權(quán)合同的一般原則，與普通債權(quán)有同等的法律效力。即預(yù)約義務(wù)人如不訂立所預(yù)約的合同，預(yù)約權(quán)利人可以請求其履行。

《商品房認(rèn)購書》也屬于雙務(wù)合同，商品房認(rèn)購書生效后，只要買受人依約支付了認(rèn)購金，開發(fā)商就有義務(wù)保留買受人所預(yù)約的房屋，并按照認(rèn)購書的約定與買受人洽談簽訂正式的《商品房買賣合同》。但是，《商品房認(rèn)購書》通常并不具備購房合同的全部內(nèi)容，雙方仍然需要就商品房認(rèn)購書未約定的內(nèi)容進(jìn)一步協(xié)商。因此，無論是開發(fā)商還是買受人，均不能根據(jù)《商品房認(rèn)購書》強(qiáng)制要求對方與自己簽訂購房合同，商品房認(rèn)購書約定的只是雙方在約定的將來時(shí)間洽談的義務(wù)，只要雙方到期前來洽談，并將《商品房認(rèn)購書》所約定的主要條款作為購房合同的談判基礎(chǔ)，就已全面履行了《商品房認(rèn)購書》所約定的義務(wù)。

在《商品房認(rèn)購書》具備購房合同主要內(nèi)容的前提下，如果開發(fā)商收受了購房款的，應(yīng)當(dāng)把《商品房認(rèn)購書》認(rèn)定為購房協(xié)議?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購房合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購房合同?！鄙鲜鲆?guī)定表明，雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房銷售應(yīng)當(dāng)訂立書面購房合同，但書面購房合同并非買賣關(guān)系的生效條件。如果《商品房認(rèn)購書》具備了《商品房買賣合同》的主要內(nèi)容，并且開發(fā)商收受了購房款，就應(yīng)當(dāng)將《商品房認(rèn)購書》視為正式的購房合同。

《商品房認(rèn)購書》亦非購房合同的從合同，其成立和生效不依賴于購房合同的成立和生效。根據(jù)《合同法》規(guī)定，《商品房認(rèn)購書》只要表明了雙方在將來洽談購房合同的協(xié)議，就足以構(gòu)成獨(dú)立的合同。

《商品房認(rèn)購書》簽訂后，雙方都有權(quán)要求對方按照《商品房認(rèn)購書》約定的內(nèi)容洽談《商品購房買賣合同》。如果將來雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成與《商品房認(rèn)購書》內(nèi)容不一致的購房合同，也不會(huì)影響《商品房認(rèn)購書》和《商品房買賣合同》的效力。即使《商品房認(rèn)購書》沒有約定買受人所認(rèn)購的具體房號(hào)和單價(jià)，認(rèn)購的意思也是確定的。

在實(shí)踐中，開發(fā)商在取得《土地使用權(quán)證》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，就向房地產(chǎn)投資者發(fā)出較低價(jià)格的認(rèn)購邀請，即所謂內(nèi)部認(rèn)購，房地產(chǎn)投資者認(rèn)購并支付部分房款后，待開發(fā)商以較高的價(jià)格正式開盤時(shí)，房地產(chǎn)投資者就可以取得認(rèn)購價(jià)和開盤價(jià)之間的差價(jià)。這是一種違反商品房銷售條件規(guī)定的行為，是無效的。這種認(rèn)購實(shí)際上并不是預(yù)約認(rèn)購性質(zhì)，而是非法買賣。