一、商品房包銷中有哪些法律關(guān)系？

在商品房包銷中，存在著內(nèi)部和外部?jī)蓚€(gè)方面的關(guān)系，內(nèi)部即為開發(fā)商與包銷人之間的關(guān)系，可以界定為包銷關(guān)系;外部關(guān)系為開發(fā)商和包銷人與購(gòu)房人之間的關(guān)系。內(nèi)部和外部?jī)蓚€(gè)方面的關(guān)系可以概況為三種法律關(guān)系：1、開發(fā)商與包銷人之間的包銷關(guān)系，2、開發(fā)商和包銷人與購(gòu)房人之間的買賣關(guān)系，3、包銷人與購(gòu)房人之間的關(guān)系。

二、商品房包銷中法律關(guān)系怎么看？

1.開發(fā)商與包銷商之間的包銷關(guān)系

開發(fā)商以包銷基價(jià)，將自己開發(fā)已經(jīng)建成并符合銷售條件的房屋或者是尚未建成但符合預(yù)售條件的期房，交由包銷商以開發(fā)商的名義進(jìn)行銷售，在包銷期滿后，包銷商對(duì)未銷售的房屋按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買。這一法律關(guān)系實(shí)際上包括兩個(gè)階段兩層關(guān)系：

第一階段：在包銷期限內(nèi)，包銷商根據(jù)包銷合同對(duì)商品房享有銷售權(quán)、賣價(jià)權(quán)和獲取包銷基價(jià)與實(shí)銷價(jià)之間差價(jià)的權(quán)利。即在包銷期限內(nèi)，開發(fā)商將自己一定數(shù)量的商品房的預(yù)售權(quán)或出售權(quán)轉(zhuǎn)讓包銷商專營(yíng)，取得一定的包銷價(jià)，把銷售價(jià)與包銷價(jià)的差價(jià)利益的風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移給包銷商。在這一階段，包銷商以開發(fā)商的名義進(jìn)行房屋銷售，如果房屋全部銷售出去，那么開發(fā)商與包銷商之間的法律關(guān)系就截止到此;

第二個(gè)階段：在包銷期限屆滿，包銷商如未將包銷的商品房全部售出，則按合同的約定付清全部包銷款，剩余的商品房則由包銷商承購(gòu)。但是如果沒有銷售完畢，而在包銷商與開發(fā)商之間又沒有其他約定的，那么開發(fā)商與包銷商之間就會(huì)發(fā)生買賣關(guān)系。但是就商品房包銷的整體狀況來看，我們認(rèn)為包銷應(yīng)該認(rèn)為是開發(fā)商與包銷商之間的一種交易行為,當(dāng)事人的行為都是相互獨(dú)立的，而且雙方都是為了自己的利益而行為，所以是一種交易關(guān)系。

2.開發(fā)商與購(gòu)房者之間的買賣關(guān)系

從商品房交易關(guān)系來看，能夠出售房屋的是房地產(chǎn)開發(fā)商，在形式上包銷人也必須以開發(fā)商的名義進(jìn)行銷售，所以在形式上，或者說對(duì)于買受人來說，是與開發(fā)商簽定商品房買賣合同的。享有售房主體資格的是商品房的所有人，即開發(fā)商，雖然由于包銷合同的約定，具體出售商品房簽訂合同是由包銷商與購(gòu)房者實(shí)際完成的，但從形式上看商品房的買賣雙方應(yīng)為開發(fā)商與購(gòu)房者，包銷商是以開發(fā)商的名義進(jìn)行有關(guān)法律行為的。

3.包銷商與購(gòu)房者之間的法律關(guān)系

實(shí)際上，包銷商與購(gòu)買者之間是沒有直接的法律關(guān)系的，它們之間的接觸只是包銷商以開發(fā)商的名義與購(gòu)買者簽定合同。但是包銷商并不是該買賣合同的當(dāng)事人，以開發(fā)商的名義與購(gòu)買者簽定合同，這只是包銷商實(shí)現(xiàn)或履行包銷合同的約定的義務(wù)而已。所以，購(gòu)買者與包銷商是沒有直接的買賣法律關(guān)系。

但由于買賣行為是由包銷人與開發(fā)商共同完成的，即包銷人推銷房屋、聯(lián)系購(gòu)房人，進(jìn)行的是過程行為，開發(fā)商與買受人訂立買賣合同，進(jìn)行的是結(jié)果行為，同時(shí)，售房款分為兩部分，基價(jià)部分由開發(fā)商所得，超出基價(jià)部分由包銷人所得。因此，包銷人在買賣合同中是一個(gè)重要的參與人。更重要的是，在包銷期間，無論是開發(fā)商的宣傳和承諾行為，還是包銷人的宣傳和承諾行為都會(huì)對(duì)購(gòu)房人產(chǎn)生很大影響，如果因此發(fā)生糾紛，責(zé)任歸屬問題就是一個(gè)實(shí)際而難斷的問題。