一、商品房包銷(xiāo)法律關(guān)系有哪些？

在商品房包銷(xiāo)中，存在內(nèi)部和外部?jī)蓚€(gè)方面的三種法律關(guān)系。內(nèi)部關(guān)系即開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人之間的關(guān)系，外部關(guān)系即包銷(xiāo)人和開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人之間的關(guān)系。

1、開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系

在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商擁有商品房的所有權(quán)，且具有商品房出售主體資格，包銷(xiāo)人只能以開(kāi)發(fā)商的名義對(duì)外銷(xiāo)售。故開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人才是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人，開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人之間構(gòu)成一種買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。

2、開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人之間的包銷(xiāo)關(guān)系

這種包銷(xiāo)關(guān)系分為兩個(gè)層次：在包銷(xiāo)期限內(nèi)，包銷(xiāo)人以開(kāi)發(fā)商的名義向購(gòu)房者出售商品房，包銷(xiāo)人與開(kāi)發(fā)商對(duì)外是一種代理關(guān)系;包銷(xiāo)期滿(mǎn)，包銷(xiāo)商購(gòu)入剩余的包銷(xiāo)房，包銷(xiāo)商與開(kāi)發(fā)商之間構(gòu)成一種買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。

3、包銷(xiāo)人與買(mǎi)受人之間的關(guān)系

如前所述，包銷(xiāo)人與購(gòu)房者之間并不發(fā)生直接的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，但包銷(xiāo)人仍然是買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)際的和重要的參與人。

二、商品房包銷(xiāo)有什么法律特征？

1、代理說(shuō)

這種觀點(diǎn)認(rèn)為，“包銷(xiāo)行為符合民法中關(guān)于代理行為的一般特征。根據(jù)民法學(xué)的一般原理，代理是代理人在代理權(quán)范圍內(nèi)，以被代理人的名義獨(dú)立與第三人為法律行為，由此產(chǎn)生的法律效果直接歸屬于被代理人的法律制度?！?在商品房包銷(xiāo)中，開(kāi)發(fā)商將商品房的全部或部分讓包銷(xiāo)人獨(dú)家代理銷(xiāo)售，在包銷(xiāo)中是以開(kāi)發(fā)商的名義對(duì)外銷(xiāo)售，購(gòu)房人也是與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，銷(xiāo)售商品房的法律后果也由開(kāi)發(fā)商對(duì)外負(fù)責(zé)，這就符合民法理論中關(guān)于代理的定義。因此，包銷(xiāo)是一種代理行為，而且是一種特殊代理行為。因?yàn)?，包銷(xiāo)人的代理責(zé)任相對(duì)于其他代理方式是更加嚴(yán)厲的、代理的權(quán)限更為廣泛、代理的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)于一般代理也更大。

“有學(xué)者根據(jù)民事法律行為相關(guān)理論將代理說(shuō)具體分為附條件的代理行為說(shuō)和附期限的代理行為說(shuō)。” 附條件的代理行為說(shuō)實(shí)際上是一種附解除條件的代理行為。所附條件為，若包銷(xiāo)期限屆滿(mǎn)仍未全部售出商品房，則由包銷(xiāo)人全部購(gòu)入，同時(shí)代理權(quán)終止。附期限的代理行為說(shuō)是指以雙方約定的包銷(xiāo)期限為終期的代理行為，在約定的終期到來(lái)時(shí)代理權(quán)終止。

2、買(mǎi)賣(mài)說(shuō)

這種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房包銷(xiāo)的最終后果往往是包銷(xiāo)人購(gòu)入房屋，且在包銷(xiāo)人開(kāi)始銷(xiāo)售之前，包銷(xiāo)人與開(kāi)發(fā)商已就房屋買(mǎi)賣(mài)的價(jià)格達(dá)成協(xié)議，只是該協(xié)議是一種附條件的民事法律行為，即當(dāng)包銷(xiāo)人未完全售出協(xié)議范圍內(nèi)的房屋時(shí)，協(xié)議產(chǎn)生法律效力，包銷(xiāo)人需購(gòu)入所有剩余未售出的房屋?！皬拿穹ɡ碚搧?lái)分析，買(mǎi)賣(mài)合同在實(shí)際上有兩種含義：其一，買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人向出賣(mài)人支付價(jià)款的合同;其二，買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移其財(cái)產(chǎn)權(quán)(包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和其他各種財(cái)產(chǎn)權(quán))給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人向出賣(mài)人支付價(jià)款的合同。

一般認(rèn)為，第一種含義的買(mǎi)賣(mài)合同，即轉(zhuǎn)移一定實(shí)物的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的合同為實(shí)物買(mǎi)賣(mài);第二種含義的買(mǎi)賣(mài)合同，除實(shí)物買(mǎi)賣(mài)外，還包括權(quán)利買(mǎi)賣(mài)?！币涝摾碚?，商品房包銷(xiāo)行為屬于第二種含義的買(mǎi)賣(mài)，當(dāng)開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人簽訂了包銷(xiāo)協(xié)議后，開(kāi)發(fā)商實(shí)際上喪失了對(duì)協(xié)議范圍內(nèi)房屋的銷(xiāo)售權(quán)利，同時(shí)也是間接地轉(zhuǎn)移了這些房屋的所有權(quán)，即無(wú)論包銷(xiāo)人是否能成功將房屋售出，這些房屋的所有權(quán)最終都將轉(zhuǎn)移，只是這種所有權(quán)移轉(zhuǎn)的對(duì)象是不確定的，只有等到包銷(xiāo)期限屆滿(mǎn)才能最終確定。至于為何采取包銷(xiāo)的形式而不直接采用買(mǎi)賣(mài)的形式主要是因?yàn)樵诂F(xiàn)行的法律制度下，包銷(xiāo)人自身不能直接從事商品房買(mǎi)賣(mài)，只能借助開(kāi)發(fā)商的名義進(jìn)行銷(xiāo)售。此外，包銷(xiāo)人也不愿意通過(guò)轉(zhuǎn)賣(mài)商品房來(lái)增加買(mǎi)賣(mài)環(huán)節(jié)(兩次買(mǎi)賣(mài))，避免了兩次征稅的情況。從包銷(xiāo)人自身的實(shí)力上看，包銷(xiāo)人一般資金規(guī)模不大，實(shí)力有限，不愿先期投入全部買(mǎi)房資金，而是參與到一次買(mǎi)賣(mài)中，購(gòu)入開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售權(quán)，既減少買(mǎi)賣(mài)環(huán)節(jié)，又減少資金投入，從而實(shí)現(xiàn)與開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)分工和利潤(rùn)共享。

有學(xué)者在買(mǎi)賣(mài)說(shuō)的基礎(chǔ)上，將包銷(xiāo)行為明確定義為特殊買(mǎi)賣(mài)行為，認(rèn)為其包銷(xiāo)行為是直接買(mǎi)賣(mài)與間接買(mǎi)賣(mài)的結(jié)合?！熬唧w可分為三種情況：第一，如在包銷(xiāo)期限內(nèi)，包銷(xiāo)房全部售出，則包銷(xiāo)人與開(kāi)發(fā)商之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系因包銷(xiāo)代理行為的完成而一并完成，間接買(mǎi)賣(mài)則代替了直接買(mǎi)賣(mài)。第二，如在包銷(xiāo)期限內(nèi)，包銷(xiāo)房全部未售出，則包銷(xiāo)人與開(kāi)發(fā)商之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系因包銷(xiāo)行為的不發(fā)生而直接完成，由包銷(xiāo)人直接買(mǎi)進(jìn)全部包銷(xiāo)房。第三，如在包銷(xiāo)期限內(nèi)包銷(xiāo)房部分售出，則售出部分的包銷(xiāo)房是通過(guò)包銷(xiāo)來(lái)間接完成包銷(xiāo)人與開(kāi)發(fā)商之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系;而剩余部分的包銷(xiāo)房則按包銷(xiāo)協(xié)議的約定，由包銷(xiāo)人從開(kāi)發(fā)商手中直接完成買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，雙方辦理包銷(xiāo)房的買(mǎi)賣(mài)手續(xù)?！?/p>

3、兩合行為說(shuō)

持這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為，包銷(xiāo)行為是一種動(dòng)態(tài)過(guò)程，包銷(xiāo)人與開(kāi)發(fā)商的法律關(guān)系處在動(dòng)態(tài)變化過(guò)程中，如果包銷(xiāo)人將房屋全部出售，則包銷(xiāo)人與開(kāi)發(fā)商所發(fā)生的法律關(guān)系僅僅是代理關(guān)系;如果包銷(xiāo)人只是將房屋部門(mén)售出，那么包銷(xiāo)人還存在購(gòu)入房屋的責(zé)任，此時(shí)包銷(xiāo)人則是作為買(mǎi)方與開(kāi)發(fā)商發(fā)生了買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系。因此，商品房包銷(xiāo)既不是一種單純的代理行為，也不是只存在買(mǎi)賣(mài)行為，而是一種兼具代理和買(mǎi)賣(mài)特性的新型民事法律行為，不能簡(jiǎn)單地用一種法律行為來(lái)定義包銷(xiāo)行為。

4、“無(wú)名合同說(shuō)”

這種觀點(diǎn)也是學(xué)者提出的一種最新的觀點(diǎn)，認(rèn)為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)生活的繁雜性和多樣性使得法律的規(guī)制無(wú)法面面俱到，因此沒(méi)有必要一定要將包銷(xiāo)合同歸屬于哪一類(lèi)合同?！逗贤ā吩谝?guī)定了有名合同的同時(shí)，也承認(rèn)了無(wú)名合同存在的合法性，只要雙方的意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律的禁止性規(guī)定，那么合同就可以成立。對(duì)于無(wú)名合同應(yīng)當(dāng)參照 當(dāng)事人的意思自治原則和合同目的，適用與該合同相近似的有名合同的法律規(guī)定處理，沒(méi)有近似的有名合同的，則根據(jù)《合同法 》第八條的規(guī)定，適用《合同法》的原則和民法原理處理。該觀點(diǎn)還認(rèn)為，包銷(xiāo)行為其實(shí)是一個(gè)復(fù)合行為，是多個(gè)民事法律行為的復(fù)合，不同階段會(huì)呈現(xiàn)出不同的行為特征，因此我們只需要根據(jù)包銷(xiāo)行為所處的階段，具體分析該階段的行為特性來(lái)加以適用法律，而無(wú)須一定要將包銷(xiāo)行為歸為哪一種行為，這樣反而會(huì)引起法律適用上的錯(cuò)誤。