一般說來，購房合同怎么簽分四步走：

一、辨明認購書

在目前的商品房交易過程中，許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認購書，并交納認購款。這其中一般分為兩種情況：

（一）內(nèi)部認購

開發(fā)商所銷售的項目倘未取得預售許可證，只是以向內(nèi)部職工認購的名義進行銷售。

專家表示，內(nèi)部認購是不合法的，此時簽訂的認購書無效。

（二）一般認購

開發(fā)商已取得預售許可證或者銷售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購房人保留預訂的房屋戶型，作為交換，要求購房人簽訂認購書，并交納一定數(shù)額的認購款，如果在規(guī)定的時間里，購房人沒有購買該戶型，就可能無權要回所交納的認購款。

此時簽訂認購書，要注意看合同條款是否完備。如果認購、訂購、預訂等協(xié)議具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且開發(fā)商已經(jīng)按照約定收受購房款，這樣的協(xié)議就能被認定為是商品房買賣合同，具有法律效力。但是如果認購書僅規(guī)定了房號、面積和價格等條款，則該認購書未滿足合同應具備的基本條款，不具有法律效力。

二、清點補充協(xié)議

在商品房購房合同的簽訂過程中，除卻開發(fā)商和購房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外，還有一種補充協(xié)議非常常見。

這種補充協(xié)議內(nèi)容條款很多，一般已由開發(fā)商的專業(yè)律師擬定好，在簽訂正式的購房合同中要求購房人一并簽署，牛煥德大隊長提醒消費者，這種補充協(xié)議常包含許多對購房人不利的條款，如交房時間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分攤、關于基礎設施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對開發(fā)商的免責條款。

專家表示，補充協(xié)議并不要求和購房合同同時簽署。購房人可以要求在補充協(xié)議中加入房屋入住的條件、精裝修房的裝修標準、物業(yè)費用的收取標準與時間等等。

此外，購房人有權對開發(fā)商提出的補充協(xié)議條款進行協(xié)商修改，如果開發(fā)商不能滿足購房人的合理要求，可不簽訂補充協(xié)議。

三、比對樣板間

幾乎所有的購房者都會以樣板間為標準，比對自己所有的實物房。在此PK的過程中，最常見的狀況是購房人入住后，發(fā)現(xiàn)實物房和樣板間有差距，要求退房或賠償時，卻被開發(fā)商告知樣板間不可作為評判標準，其要求不合理。專家表示，事實并非如此。

設置樣板間的目的是為了營銷。開發(fā)商設置樣板間，應當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設備及裝修與樣板間是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。開發(fā)商未作說明，致使購房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的，購房人可以根據(jù)《合同法》關于重大誤解的規(guī)定請求變更或撤銷購房合同，且變更還是撤銷購房合同由購房人進行選擇。

但是，如果樣板間以廣告形式發(fā)布，因其屬于開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，遠不具備商品房買賣合同的基本條款，所以在法律上一般視其為要約邀請，不能直接成為合同的內(nèi)容。

購房人雖不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責任，但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責任。不過為了避免不必要的麻煩，購房人最好在簽訂合同時要求開發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以便在廣告名不副實時有依有據(jù)，告其違約。

四、約定房屋質(zhì)量

有些購房人認為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此，商品房不應當出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且根據(jù)有關法律規(guī)定，開發(fā)商在交付商品房時應同時向購房人交付 《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質(zhì)量的細節(jié)作了規(guī)定，是購房合同的重要組成部分，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。專家指出，這很有可能成為購房人與開發(fā)商矛盾的癥結。

商品房竣工驗收是以抽查的方式進行，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格，且竣工驗收的質(zhì)量標準和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》關于房屋質(zhì)量的規(guī)定都是由開發(fā)商擬定，側重保護開發(fā)商的利益，因此，有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。在交房的流程方面，則應先核準質(zhì)量，再簽字交費。

買房合同如何簽？這可以說是常議常新的問題，每個人都有自己的看法。不過，購房合同怎么簽最好還是聽一下專家建議。畢竟，要自己獨立挑選一套滿意的房子并完成交易，對任何非專業(yè)人士來說都會感覺力不從心。