一、法律對(duì)購(gòu)房合同的效力是如何規(guī)定的：

首先，合同法第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；

（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會(huì)公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

這是我國(guó)合同法對(duì)合同效力問題的規(guī)定，購(gòu)房合同屬于合同的一種，首先應(yīng)當(dāng)符合合同法關(guān)于效力的規(guī)定。具體到商品房買賣中的購(gòu)房合同，我國(guó)法律規(guī)定以下五種情形的購(gòu)房合同無(wú)效：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人者；

（三）出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（四）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（五）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出售給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；

另外法律還規(guī)定由上述情況導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)效或被撤銷、解除的，購(gòu)房者可請(qǐng)求返還購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

二、什么樣的購(gòu)房合同無(wú)效？

上面所說的是法律關(guān)于購(gòu)房合同效力的規(guī)定，那么在現(xiàn)實(shí)生活中，究竟什么樣的購(gòu)房合同屬無(wú)效合同呢？歸納起來，主要下面幾種情形：

（一）產(chǎn)權(quán)沒有登記過戶，合同無(wú)效。購(gòu)房合同是以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標(biāo)志轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的，如果房屋能登記產(chǎn)權(quán)，也就是不能辦理房產(chǎn)證，購(gòu)房者可以主張購(gòu)房合同無(wú)效。

（二）房地產(chǎn)分離出賣，合同無(wú)效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，購(gòu)房者可以提出這種買賣合同無(wú)效。

（三）產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無(wú)效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無(wú)效。

（四）價(jià)格欺詐，顯失公平，合同無(wú)效。買賣合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低要求取消合同，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴要求撤銷購(gòu)房合同。

（五）侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，合同無(wú)效。房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時(shí)，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果房屋買賣侵犯了共有人或者承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，共有人和承租人可以主張無(wú)效。

（六）非法轉(zhuǎn)讓不得轉(zhuǎn)讓的房屋，合同無(wú)效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓或買賣：

1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的;

2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

3、依法收回土地使用權(quán)的;

4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

可見，現(xiàn)實(shí)中購(gòu)房合同無(wú)效的情況是非常復(fù)雜的，購(gòu)房人在簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要謹(jǐn)慎，因?yàn)樯婕暗膯栴}比較專業(yè)，有時(shí)購(gòu)房者很難去考察開發(fā)商是否存在不能銷售房屋的情況，也很難判斷房屋出賣人有沒有資格賣房。因此建議大家咨詢專業(yè)的律師來審查購(gòu)房合同的效力，避免出現(xiàn)法律糾紛，因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)合同無(wú)效的情形，即便能夠追回?fù)p失，也是購(gòu)房過程變得鬧心，得不償失。