一、什么是商品房買賣認購書？

商品房認購書在實踐中有很多不同的叫法，比如認購意向書、購房訂購單、購房預(yù)訂單、訂購房屋協(xié)議等等，作為簽訂正式購房合同的擔(dān)保，商品房認購書大量地出現(xiàn)在商品房預(yù)售等遠期交付的房屋交易活動中。

對商品房買賣認購書尤其是關(guān)于商品房預(yù)售認購書的性質(zhì)與效力問題認識并不一致。有的認為，僅系一種合同意向，對當(dāng)事人并無多大的拘束力。有的認為，開發(fā)商在未取得預(yù)售許可證明時，沒有預(yù)售資格因此認購協(xié)議無效；有的認為，商品房買賣認購書的性質(zhì)為預(yù)約合同，應(yīng)承認其效力。

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！痹摋l規(guī)定承認了商品房買賣認購書的效力，并著重規(guī)定了定金條款的適用。從其內(nèi)容分析，該解釋認可了商品房買賣認購書作為預(yù)約的性質(zhì)。

二、商品房買賣認購書內(nèi)容如何，和買賣合同一樣嗎？

當(dāng)事人簽訂商品房買賣認購書的目的在于為將來訂立正式房屋買賣合同作約定，這在目的上符合預(yù)約的基本特征。商品房買賣認購書的內(nèi)容須有確定性。從商品房買賣認購書的內(nèi)容上考察，由于預(yù)約必須具有確定性，故其應(yīng)當(dāng)具備將來要訂立的本約中的主要內(nèi)容。作為商品房買賣的預(yù)約而言，商品房買賣認購書的內(nèi)容一般包括：

（一）雙方當(dāng)事人基本情況;房屋基本情況(含位置、面積等)；

（二）價款計算；

（三）訂立正式購房合同的時限約定。

如果商品房買賣認購書的內(nèi)容的確定性程度不夠，則只能認為該商品房買賣認購書僅僅是合同意向書而己，沒有法律約束力。

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同?！?/p>

由此我們可以看出，商品房認購書并不等同于買賣合同。雖然它具有購房合同的性質(zhì)以及一部分購房合同的內(nèi)容，但仍不能認為該商品房買賣認購書的實質(zhì)已經(jīng)是買賣合同。要直接認定以商品房買賣認購書的名義簽訂的合同為房屋買賣合同，必須有買受人交付購房款的行為以及出賣人收受購房款的行為。

綜合上面兩點，要提醒購房者在簽訂認購書時應(yīng)當(dāng)慎重行事。有些房產(chǎn)商的故意炒作，購房者看中某一房產(chǎn)后，開發(fā)商會造成今天不定明天就沒有了的緊張局面，對于急于購房的購房者來說，在對認購書的約定不清不白的情況下也會立即與房產(chǎn)商簽訂認購書。最好請個律師陪同看房，以便及時對認購書及其他相關(guān)法律問題進行把關(guān)。