交房法律風險如何防范，交房風險防范方法有哪些？

1、項目開發(fā)過程中對開發(fā)商應盡的提示責任。精心的規(guī)劃設計和優(yōu)良的施工質量是順利交房的前提，在當前的交房形勢下，面對如此挑剔的購房業(yè)主，精心的規(guī)劃設計和優(yōu)良的施工質量雖也不能絕對保證交房的順利進行，但無疑能大大減少出現糾紛的可能性，相反，一個設計粗糙、質量低劣的樓盤在目前的形勢下交房一定會遇到很大的挑戰(zhàn)，因此精心的規(guī)劃設計和優(yōu)良的施工質量是順利交房的前提。

2、把關房屋銷售合同是順利交房的保證。目前，各地房地產主管部門都有適用于該地區(qū)的商品房預售(銷售)合同示范文本，名為示范文本，隨著網上簽約的推行，實際上必須強制使用。因此，您可以合理利用合同補充條款的功能，在補充條款中，相關的細節(jié)都要考慮充分。

另外，對于如何合理設置合同違約條款，以防止出現小業(yè)主因價格下跌要求無理由退房，也是我們在起草合同補充條款中需要重點考慮的問題。

3、預留充足交房期限能避免被動。根據筆者的經驗，房屋銷售時把交付期限設定得寬松一點，并不會影響絕大多數購房人的購房決定，提前交房在操作中也完全可行。但是如果合同簽訂后延誤交房時間，不僅要承擔違約責任，還容易形成比較大的糾紛。所以，筆者建議房地產開發(fā)企業(yè)在設定交房期限時，一定要預留足夠的時間，考慮到種種復雜因素，一般建議在正常能完成全部工作的預定時間后面再加至少六個月。

4、小區(qū)規(guī)劃報批前考慮完善，批準后盡量避免調整和變更。小區(qū)規(guī)劃景觀變更可能是目前引起群體性交房糾紛的最主要原因之一。筆者建議小區(qū)規(guī)劃和景觀在報批前一定要考慮完善，一旦批準后盡最大可能不再作任何調整和變動。有的開發(fā)企業(yè)是出于讓小區(qū)更美觀、檔次更高的好意，在設計深化和施工時作一些調整，調整后的方案可能造價更高、效果也更好。但是不是所有的購房業(yè)主都沒有異議，有的情況是，雖然調整總體上有利于小區(qū)，但卻給部分居民造成負面影響，有的情況是業(yè)主本身想退房，不管調整后是更好還是更差，都以規(guī)劃變更作為退房的理由。

5、發(fā)現糾紛苗頭及時處理。很多群體性糾紛的起源都是由一些小的投訴引發(fā)，由少數積極維權購房人推動的。業(yè)主中的這些積極人士在組織群體性維權前，往往都和開發(fā)商進行過單獨協商。在這樣的單獨協商中，很多開發(fā)商都會擔心：如果這幾戶進行了補償，消息泄露出去，那整個小區(qū)全部業(yè)主都要補償怎么辦?基于這樣的擔心，往往協商不能成功，并最終導致事態(tài)擴大。

根據筆者處理的大量糾紛的經驗，雖然不能排除對個別業(yè)主的這種補償信息擴散出去的可能性，但實際情況來看，大多數案例中，如果操作得當，這些業(yè)主合理要求得到滿足后，并沒有將結果擴散，事態(tài)也沒有擴大。因此筆者建議，對于可能釀成群體性糾紛的問題，要爭取在個別業(yè)主投訴的初期階段，通過積極協商的方式，解決這些積極維權業(yè)主的合理要求，這樣能降低事態(tài)擴大的風險。

6、合理安排交房流程。目前管理完善的成熟開發(fā)企業(yè)都已經制訂和建立了較為完善的交房操作流程和規(guī)范。為了避免交房現場可能出現的糾紛，筆者建議尚未建立類似規(guī)范中小房地產開發(fā)企業(yè)要借鑒成熟企業(yè)在這方面的經驗，已有相關規(guī)范的企業(yè)要注意執(zhí)行中的落實問題：(1)注意交房通知的規(guī)范寄發(fā)和郵寄憑據的保管，避免事后無法證明已履行交房義務的情況;(2)合理安排交房批次，盡量采用同一樓道安排在不同時間交房的“平行交房”，避免共性問題產生現場群體性糾紛;(3)現場交房流程合理安排，收錢、驗房和簽署文件等工序的細節(jié)設計要推敲，并制訂應對業(yè)主對流程安排疑問和不滿的答復預案，糾紛客戶應安排資深人員單獨處理，避免因個別客戶的不滿引起其它業(yè)主的意見;(4)交房前已對房屋和小區(qū)自行排查，對業(yè)主對房屋質量、設計和小區(qū)規(guī)劃等方面可能提出的問題和投訴制訂答復預案，并對全體交房工作人員進行培訓;

7、交房前后關注網絡媒體和傳統(tǒng)媒體。交房前后電視臺和當地報社等傳統(tǒng)主流媒體對項目的負面報道也會大大增加項目的交房風險，開發(fā)企業(yè)也應對此給予足夠的重視，提前與相關媒體做好溝通的協調工作，降低新聞媒體負面報道風險，保證交房的順利進行。

綜上所述，當前宏觀經濟形勢和社會背景下出現的大量交房糾紛不僅有可能基于項目本身存在的問題，同時與開發(fā)企業(yè)的管理工作和流程設計密切相關，有時甚至與特定的社會心理環(huán)境有著千絲萬縷的聯系，您應當對此設置嚴謹的風險防御體系，從而避免相關各方不必要的經濟損失以及對社會穩(wěn)定的損害。