一、商品房交付使用是什么？

商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)與買受人，買受人支付價(jià)款的合同?？梢缘贸觯何覈?guó)關(guān)于商品房買賣合同的分類，分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種?！督忉尅返谑粭l規(guī)定，"對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用"，明確了轉(zhuǎn)移占有即我們通常所說(shuō)的"交鑰匙"為商品房的交付使用。但第十一條規(guī)定中的"交付使用"并不是我國(guó)合同法第一百三十三條中規(guī)定的"交付"，合同法第一百三十三條規(guī)定："標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。"合同法中"交付是物權(quán)理論上的物權(quán)變動(dòng)，而《解釋》第十一條的"交付使用"是一種基于當(dāng)事人之間的商品房買賣合同關(guān)系而享有的所有權(quán)占有事實(shí)狀態(tài)，并不必然產(chǎn)生所有權(quán)的變動(dòng)。因此，出賣人履行了交付使用商品房的義務(wù)后，并非意味著出賣人的合同義務(wù)履行完畢，其還須協(xié)助買受人辦理房屋所有權(quán)登記，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)給買受人。

二、商品房交付有什么法律意義？

交付在所有買賣合同中都具有很重要的法律意義，除利益享受和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)外，商品房交付使用之日還是確定保修期限、辦理房產(chǎn)證的起算日的依據(jù)等等。商品房交付在商品房買賣中具有極其重要的意義，不僅表現(xiàn)在其與所有權(quán)移轉(zhuǎn)的關(guān)系和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的關(guān)系，在交付時(shí)其本身的條件與程序更與消費(fèi)者的利益息息相關(guān)。我國(guó)《合同法》第142條規(guī)定：標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人負(fù)擔(dān)，交付之后由買受人負(fù)擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。這里明確規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)是交付主義。

首先，開(kāi)發(fā)商將商品房交付給購(gòu)房者，是開(kāi)發(fā)商依商品房買賣合同(以下簡(jiǎn)稱"合同")應(yīng)履行的主要義務(wù);而且，商品房實(shí)際交付日期是確定商品房是否逾期交付的基礎(chǔ);第二，自商品房交付之日起，開(kāi)發(fā)商對(duì)售出的商品房產(chǎn)生保修責(zé)任，商品房實(shí)際交付日期即為商品房保修期的起算日;第三，商品房毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付前由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，在交付后由購(gòu)房者承擔(dān)。因購(gòu)房者的原因?qū)е律唐贩坎荒馨凑占s定的期限交付的，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)商品房毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)與購(gòu)房者在合同中正確約定商品房交付條件，并按法律、法規(guī)規(guī)定及合同約定的商品房交付條件交付商品房