一、商品房預(yù)售登記與商品房登記區(qū)別在哪？

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給預(yù)購(gòu)人，由預(yù)購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售登記常常被一些學(xué)者稱(chēng)為預(yù)告登記。所謂預(yù)告登記是指為保全債權(quán)的實(shí)現(xiàn)、保全物權(quán)的順位請(qǐng)求權(quán)等而進(jìn)行的提前登記。商品房預(yù)售登記與商品房登記的區(qū)別表現(xiàn)在：商品房登記是在商品房已存在的狀態(tài)下進(jìn)行的登記，登記申請(qǐng)人是為了取得或移轉(zhuǎn)已經(jīng)完成的商品房某項(xiàng)物權(quán)而進(jìn)行的登記。而商品房預(yù)售登記則是為了保全將來(lái)發(fā)生的商品房物權(quán)而進(jìn)行一種登記。預(yù)售登記做出后，并不導(dǎo)致商品房物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng)，而只是使登記申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來(lái)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利。

二、商品房登記效力是什么？

1、使買(mǎi)受人取得優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人支付房款購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房，其享有的權(quán)利是一種合同債權(quán)，通過(guò)預(yù)先登記，從而將物權(quán)的公示手段用于對(duì)債權(quán)的保護(hù)，使該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)具有了對(duì)抗第三人的效力。買(mǎi)受人取得了優(yōu)先于其他人而購(gòu)買(mǎi)特定的商品房的權(quán)利。

2、期待權(quán)。買(mǎi)受人履行了買(mǎi)賣(mài)合同規(guī)定的義務(wù)并辦理了預(yù)售登記，便應(yīng)當(dāng)取得房屋的所有權(quán)，出賣(mài)人再將該房賣(mài)于他人，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求法院確認(rèn)出賣(mài)人違反預(yù)售登記的內(nèi)容所做的處分行為無(wú)效。由此可見(jiàn)，因?yàn)樯唐贩吭陬A(yù)售階段房屋并沒(méi)有蓋成，作為物權(quán)的客體即有體物尚不存在。當(dāng)事人并沒(méi)有取得所有權(quán)。所以，商品房預(yù)售登記不是一種所有權(quán)變動(dòng)的公示方法，其目的在于保護(hù)債權(quán)而不在于保護(hù)物權(quán)