一、什么是商品房預(yù)售？

在探討商品房預(yù)售登記備案制度的性質(zhì)與法律效力之前，我們首先明確一下“商品房預(yù)售”的概念。所謂的商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未竣工的、將來(lái)才能交付的、具備法定銷(xiāo)售條件的房屋售與買(mǎi)受人，由買(mǎi)受人支付房屋價(jià)款的法律行為，由此我們可以看出，預(yù)售的對(duì)象是期房，是不確定將來(lái)是否能夠存在的商品房，從物權(quán)效力的角度看，其物權(quán)變動(dòng)的方式有別于我們傳統(tǒng)意義上所理解的物權(quán)變動(dòng)。

二、預(yù)售登記備案制度是否有物權(quán)性質(zhì)？

既然商品房預(yù)售的物權(quán)變動(dòng)有其特殊性，那么我國(guó)法律所規(guī)定的商品房預(yù)售登記備案制度是否具有物權(quán)性質(zhì)，又是否具備了物權(quán)變動(dòng)的效力呢？

其實(shí)，一直以來(lái)我國(guó)理論和實(shí)務(wù)界對(duì)商品房預(yù)售登記備案制度的性質(zhì)和法律效力是存在爭(zhēng)論的，我國(guó)法律對(duì)此也沒(méi)有明確的規(guī)定，關(guān)于其性質(zhì)與法律效力主要有如下幾種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為商品房預(yù)售登記備案制度僅具有債權(quán)性質(zhì)，不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。理由是該制度的對(duì)象是商品房預(yù)售合同而不是實(shí)實(shí)在在的“物”，而且在我國(guó)法律對(duì)其性質(zhì)和效力沒(méi)有明確規(guī)定的情況下，根據(jù)物權(quán)法定原則，其也不具有物權(quán)性質(zhì)，更談不上物權(quán)效力;而第二種觀點(diǎn)正好相反，他們認(rèn)為該制度具有物權(quán)性質(zhì)，具有物權(quán)變動(dòng)的效力，但這種物權(quán)效力只是產(chǎn)生一種期待利益，只有在將來(lái)該商品房實(shí)際存在時(shí)才成為物權(quán)。理由在于，從該制度的立法目的和歷史背景看，該制度出臺(tái)的目的在于將房屋的買(mǎi)賣(mài)情況進(jìn)行登記備案，以備第三人核查房屋交易情況，進(jìn)而防止“一房多賣(mài)”，具有物權(quán)公示和對(duì)抗第三人的效力;最后一種觀點(diǎn)認(rèn)為該制度僅是一種行政管理措施，其不是商品房預(yù)售合同的生效要件，也不具有物權(quán)變動(dòng)的效力。

以上觀點(diǎn)均具有一定的缺陷，是不準(zhǔn)確的，關(guān)于商品房預(yù)售登記備案制度的性質(zhì)與法律效力，我們應(yīng)歷史地分析。在《物權(quán)法》頒布實(shí)施之前，我國(guó)并沒(méi)有確立“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為唯一公示方式”的原則，亦未建立“登記薄”制度，在法律對(duì)商品房預(yù)售登記備案制度的性質(zhì)與法律效力沒(méi)有明確規(guī)定的情形，考察該制度確立的立法目的與歷史背景，應(yīng)將該制度認(rèn)為是具有準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)為宜，即在預(yù)售登記后則可視為享有對(duì)未來(lái)建成商品房的準(zhǔn)物權(quán)。而在《物權(quán)法》施行后，不宜再將商品房預(yù)售登記備案制度認(rèn)為是具有準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)，其也不具有物權(quán)變動(dòng)的效力。原因在于《物權(quán)法》對(duì)商品房預(yù)售規(guī)定了“預(yù)告登記”制度，相對(duì)于商品房預(yù)售登記備案制度而言，其設(shè)計(jì)更具有合理性。