一、預(yù)售商品房交付條件是什么？

關(guān)于商品房的交付的法定條件，如上述法律法規(guī)一般規(guī)定為“驗收合格”，“未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不得交付使用”，但對“驗收合格”的標(biāo)準(zhǔn)是什么，是質(zhì)量驗收、項目竣工驗收還是綜合驗收，并沒有明確的規(guī)定。司法實踐與理論界爭論不休，主要有三種理解。

第一、商品房的驗收合格僅指工程質(zhì)量驗收合格。該質(zhì)量驗收是指建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行的竣工驗收

第二、商品房的驗收合格應(yīng)指包括工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防、人防等在內(nèi)的驗收合格(以下統(tǒng)稱項目竣工驗收)。雖然國家規(guī)定一定條件下的住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗收，但法律法規(guī)并未作出“未經(jīng)綜合驗收，不得交付使用”的禁止性規(guī)定。分析《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第17、18條的規(guī)定，商品房交付使用的條件應(yīng)是項目竣工驗收合格，而非工程質(zhì)量驗收或綜合驗收合格

第三，商品房的驗收合格應(yīng)指綜合驗收合格。法律依據(jù)是《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》及《關(guān)于城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》的有關(guān)規(guī)定。認(rèn)為從購房合同的性質(zhì)及購房人購買商品房的目的等多種因素考慮，以綜合驗收作為房屋的交付條件更符合合同目的，更能保護購房人的合法權(quán)益。2002年，建設(shè)部、國地資源部等七部委聯(lián)合發(fā)出通知，“所有商品住宅開發(fā)項目，未經(jīng)竣工綜合驗收不得交付使用”，進(jìn)一步明確了商品房交付應(yīng)以綜合驗收為標(biāo)志

以我國現(xiàn)有法律法規(guī)的規(guī)定為依據(jù)，第二種觀點更為合理。

二、為什么工程質(zhì)量驗收更合理？

上述《合同法》《建筑法》《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定，由于該條調(diào)整的是建設(shè)工程合同中發(fā)包人與承包人間的法律關(guān)系，并不是本文討論的重點。該條的竣工驗收無疑是工程質(zhì)量驗收?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十八條，要求住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗收，但并沒有規(guī)定必須得經(jīng)過綜合驗收才能交付給買受人，因而，綜合驗收的完成可以在交付之前或之后。就《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第27條，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第17條的規(guī)定來看，商品房的交付使用的條件應(yīng)為項目竣工驗收合格，包括工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防、人防等項目。