一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛是什么

房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛是指因?yàn)楹炗嗁I(mǎi)賣(mài)房屋合同而產(chǎn)生的一系列糾紛、爭(zhēng)議，主要包含不能按時(shí)交付房屋、房屋質(zhì)量有瑕疵等情形。在目前的房屋買(mǎi)賣(mài)中，存在許許多多令人費(fèi)解的事，人為設(shè)置了很多陷阱，使得很多購(gòu)房的人們對(duì)買(mǎi)房非常無(wú)奈。

二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛有哪幾種

（一）逾期不能正常交付型

1. 逾期不能正常交付的情形

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期不能正常交付是商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中比較常見(jiàn)的類(lèi)型，通常有兩類(lèi)情況，一是因開(kāi)發(fā)商資金不足或預(yù)售不成功，預(yù)售人違法將預(yù)售款轉(zhuǎn)向投入其它項(xiàng)目或其它行業(yè)造成的逾期交房，二是施工或配套設(shè)施進(jìn)度等原因引起的逾期交房。

2. 逾期不能正常交付的對(duì)策

法律賦予了購(gòu)房人催告權(quán)和解除合同權(quán)。從切實(shí)維護(hù)購(gòu)買(mǎi)方的合法利益角度出發(fā)，開(kāi)發(fā)商在催告后三個(gè)月內(nèi)履行的，同時(shí)要承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方在經(jīng)催告后三個(gè)月內(nèi)仍不能履行的，購(gòu)房方有選擇要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同并要求賠償損失（損失可比照房屋價(jià)格上漲或?qū)嶋H損失計(jì)算）的權(quán)利。對(duì)于延期履行合同，如果未約定違約金數(shù)額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計(jì)算。

（二）缺乏相關(guān)資質(zhì)型

1. 缺乏相關(guān)資質(zhì)型的情形

現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為已經(jīng)作出了比較完善的規(guī)定，而在現(xiàn)實(shí)生活中，除了因房地產(chǎn)管理部門(mén)審核不嚴(yán)，出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然取得了商品房預(yù)售許可證明，但并不實(shí)際具備商品房預(yù)售法定條件的情形外，還有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)置法律法規(guī)于不顧，明明未取得商品房預(yù)售許可證明，卻哄篇買(mǎi)受人稱已取得商品房預(yù)售許可證明；明明未取得合法的土地使用權(quán)，卻大張旗鼓地進(jìn)行工程建設(shè)；明明不具備簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的基本條件，卻通過(guò)采取簽訂名目繁多的認(rèn)購(gòu)、定購(gòu)協(xié)議的形式為買(mǎi)受人設(shè)立種種陷阱。

2. 缺乏相關(guān)資質(zhì)型的對(duì)策

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：第一，已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；第二，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；第三，按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并以經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；第四，向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”。

《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效”。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：“出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”。

（三）權(quán)屬證書(shū)缺失型

1. 權(quán)屬證書(shū)缺失型的情形

開(kāi)發(fā)商違反上述條款，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)或合同約定的期限內(nèi)，未及時(shí)協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，或未在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理房屋所有權(quán)初始登記

2. 權(quán)屬證書(shū)缺失型的對(duì)策

《地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付適用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)并更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

買(mǎi)受人可以要求開(kāi)發(fā)商按照規(guī)定或合同約定為其辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，并支付違約金。

（四）質(zhì)量瑕疵型

1. 質(zhì)量瑕疵型的情形

量瑕疵主要是指面積縮水、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個(gè)別地方影響正常使用等等。

2. 質(zhì)量瑕疵型的對(duì)策

如果質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。但該規(guī)定不利于操作，仍須進(jìn)一步明確嚴(yán)重影響正常居住使用的范圍。

另外，開(kāi)發(fā)商售房過(guò)程中所作的承諾與實(shí)際不一致的，法律應(yīng)規(guī)定開(kāi)發(fā)商承擔(dān)支付房款20%以上違約金，因?yàn)樵谫?gòu)房過(guò)程中，購(gòu)房方一般處于弱勢(shì)地位，合同中一般對(duì)此違約沒(méi)有約定，同時(shí)有時(shí)該類(lèi)違造成的損失難以計(jì)算，致使該類(lèi)違約出現(xiàn)后，無(wú)法追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。

購(gòu)房實(shí)踐證明，掌握必要的法律知識(shí)是當(dāng)今購(gòu)房者必不可少的。房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛是什么，有哪幾種，怎么辦？為此，本文急廣大購(gòu)房人所急，為您指點(diǎn)方向。簽約有文章，驗(yàn)房依合同，購(gòu)房千萬(wàn)別大意。