一、非按揭貸款時，開發(fā)商違約退房款怎么計算，如何計算退房款？

如果買房人是通過非按揭貸款的方式購買房屋的，也就是說，全部房款是由其交付給開發(fā)商的，那么在因開發(fā)商違約導(dǎo)致退房時，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將全部房款返還給買房人。

此外，根據(jù)我國合同法的相關(guān)規(guī)定，由于退房是開發(fā)商的過錯導(dǎo)致的，那么除了全部房款外，開發(fā)商還應(yīng)當(dāng)賠償購房者因合同解除所造成的損失。

二、按揭貸款時，開發(fā)商違約退房款怎么計算，如何計算退房款？

從法律上看，房產(chǎn)買賣合同與按揭貸款合同是兩個既有聯(lián)系又各自獨立的合同，購房者與開發(fā)商之間是一種房屋買賣關(guān)系，購房者與貸款銀行之間是一種借貸關(guān)系，兩者雖有關(guān)系，但完全是兩種獨立的法律關(guān)系。因此，只要出現(xiàn)了合同約定的解除條件，購房者就可以解除房地產(chǎn)買賣合同，不因取得了按揭貸款而影響買賣合同中購房者解除合同權(quán)利的行使。

由于購房者(借款人)與銀行之間的借貸關(guān)系是獨立于房屋買賣關(guān)系之外的，所以，解除購房合同并不同時解除按揭貸款合同，退房后按揭貸款合同仍然有效，購房者與銀行間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系仍然存在，購房者仍應(yīng)履行合同約定的還款義務(wù)。因此，在開發(fā)商逾期不能交房，購房者解除房產(chǎn)買賣合同前，購房者應(yīng)根據(jù)按揭貸款合同的約定按期向銀行還款，不能因開發(fā)商沒有交房而停止向銀行還款，否則銀行將追究購房者的違約責(zé)任。在購房者解除房產(chǎn)買賣合同，取得開發(fā)商返還的購房款后，購房者應(yīng)及時與貸款銀行聯(lián)系，協(xié)商提前還款事宜，將剩余貸款本息提前償還給銀行，終止按揭貸款合同。

很多購房者認(rèn)為，自己只是支付了首付，所以退房時開發(fā)商應(yīng)當(dāng)也只退還首付。這是不對的，開發(fā)商在退房時不但要返還購房者自己支付的首付，還應(yīng)當(dāng)將銀行支付的貸款全部返還給購房者。換句話說，退房時，開發(fā)商必須把購房的全部房款返還給購房者，購房者再把按揭貸款的部分返還給銀行。

此外，根據(jù)我國合同法的相關(guān)規(guī)定，由于退房是開發(fā)商的過錯導(dǎo)致的，那么除了全部房款外，開發(fā)商還應(yīng)當(dāng)賠償購房者因合同解除所造成的損失。

以上就是對“開發(fā)商違約退房款怎么計算”“如何計算退房款”所作的詳細(xì)解答。總之，不管是按揭貸款買房還是非按揭貸款買房，開發(fā)商都必須把全部房款返還給購房者，而不是只返還首付部分。此外，因為退房是由于開發(fā)商的違約行為導(dǎo)致，所以購房者有權(quán)要求開發(fā)商支付違約賠償金等。事實上，關(guān)鍵問題在于證明開發(fā)商是否存在違約行為，這是計算退房價款的前提。因此，購房者應(yīng)當(dāng)及時聯(lián)系律師，以協(xié)助您及時全面搜集證據(jù)，這樣才能讓法院支持您的請求。