一、商品房預售過程中的風險如何防范？

《城市房地產(chǎn)管理法》關于商品房預銷售許可制度條款的確立，規(guī)范了我國商品房預售行為，在促進房地產(chǎn)市場的建康發(fā)展，保障購房者合法權益等方面均起到了積極的作用。但是，目前仍有個別房地產(chǎn)開發(fā)商為謀取非法利益，鉆消費者對房地產(chǎn)相關法律知識不太了解的空子，采取種種不法手段利用商品房預售給消費者設置圈套，嚴重損害消費者的利益。對此，廣大消費者和政府有關部門必須引起高度重視。

幫助消費者識別不法行為，維護其合法權益

商品房預售合同是一種遠期交付的買賣合同。在商品房預售階段，消費者很難實地全面考察合同標的物，主要依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的宣傳介紹作出預購的決策。因此，在商品房預售階段買賣雙方關于交易信息的誠信不對稱，消費者處于明顯弱勢。同時，大多數(shù)消費者對于房地產(chǎn)交易的法律知識了解有限，所以某些不法房地產(chǎn)商在預售過程中打法律法規(guī)的擦邊球以規(guī)避管理，通過各種所謂“促銷”手段將消費者印入其預設的陷阱，使消費者蒙受經(jīng)濟損失卻難以追究其責任。因此，剖析商品房預售中的不法行為，幫助消費者有針對性地實施防范，對維護房地產(chǎn)交易秩序、保護消費者合法權益非常必要。

1、警惕預售宣傳陷阱

一些不法房地產(chǎn)商在預售宣傳時，一般都散發(fā)精致的售樓書，許諾所預售房屋有優(yōu)美的環(huán)境、高尚的品位、完美的配套設施、周全的物業(yè)管理。消費者接收預購的房屋后才發(fā)現(xiàn)實際情況與廣告宣傳大相徑庭，配套遲遲難以落實，物業(yè)管理更是質價不符。消費者為此與房地產(chǎn)商討“說法”時,房地產(chǎn)商往往以預售合同中對此并未約定為由推卸責任.

從法律角度講,售樓書、廣告等是房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其預售商品的圖片、文字材料，雖說它并非預售合同，僅僅是一種要約邀請，但是發(fā)出該要約的行為責任人必須尊守該要約。在預售房屋竣工交付前，消費者只能根據(jù)售樓書、廣告等傳遞信息（房屋的結構、套型、環(huán)境、物業(yè)管理等）作出是否購買的決定。如果售樓書、廣告等帶有不實的內容，將誤導消費者與其簽定預售合同。

根據(jù)《廣告法》第37、38條的規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，欺騙和誤導消費者，使購買商品房或者接受服務的消費者的合法權益受到的，不僅要承擔行政違法責任，而且要依法承擔民事責任。因此，消費者在決定預購商品房前，一定要認真閱讀房地產(chǎn)商提供的售樓書、廣告等材料。辦理了預購手續(xù)后，一旦發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導，就要及時向政府有關管理機關舉報、申請予以查處，或訴請人民法院要求責任方賠償損失。

2、認清預售合同中的“貓膩”

在建商品房必須達到一定的工程進度、具備一定條件、依法取得預售許可證后才能預售。而個別房地產(chǎn)商為了搶占市場，在根本步具備預售條件、甚至在建設用地尚未動遷的情況下，就要求消費者與其簽定《商品房認購書》、《意向協(xié)議書》等所謂認購合同，并要求消費者交納相當額度的定金。消費者一旦簽定了此類所謂認購合同，便極易陷入一個進退兩難的怪圈：房地產(chǎn)開發(fā)商如果最終不能獲得預售許可證，則雙方簽定的認購協(xié)議就不具有法律效力，房地產(chǎn)商只要以合同無效為由返還了定金，就不必承擔任何責任，而購房者不僅無法實現(xiàn)購房的目的，而且遭受一定的經(jīng)濟損失；房地產(chǎn)開發(fā)商如果以后取得了預售許可證，有往往要求消費者補簽《預售合同》，消費者一旦因發(fā)現(xiàn)補簽的《預售合同》與認購協(xié)議不一致，增加了一些于己不利的條款而拒簽時，房地產(chǎn)商有以拒絕認購為由而沒收定金。

在此，提醒消費者高度注意，定金的種類是多種多樣的，不僅有違約定金，而且有成約定金和立約定金等，其在合同中的功能各不相同。我國合同法僅規(guī)定了違約定金的規(guī)則，而其他種類的定金并未詳細規(guī)定。但是根據(jù)合同自治的原則，法律允許當事人訂立其他種類的定金合同。而在商品房銷售中，如果房地產(chǎn)開發(fā)商已領取了預售許可證，一般都不會和購房者簽定《商品房認購書》、《意向協(xié)議書》而直接簽定《預售合同》。因此簽定《商品房認購書》、《意向協(xié)議書》的多數(shù)并未獲得預售許可。因未獲得許可而預售的行為違反了法律的強制性規(guī)定，所以其簽定的預售性質的合同也是無效的。而預售合同的無效是由房地產(chǎn)商的過錯所導致，房地產(chǎn)商應承擔由此給消費者造成損失的賠償責任，同時，他還應當承擔相應的行政違法責任。如果消費者與房地產(chǎn)商簽定的是立約定金合同，即雙方約定在未來的一個期限內與對方簽定正式預售合同、消費者先支付一定額度定金的合同，那么消費者只要按約定及時來簽訂合同，即使最終因合同條款未能達成一致而未簽訂預售合同，房地產(chǎn)商也應退還定金。

3、重視交付面積中的水份

商品房預售合同中一般均有實際交付面積與預售面積不一致時的處理條款，其中最常見的處理方式是按實結算，即約定按實測面積與約定面積間差，雙方按價款多退少補的方式解決。這種處理方式看似公平，但卻極易使銷售者掉入不法房地產(chǎn)商所設的面積陷阱。因為通常人們理解的面積不一致一般是合理誤差范圍內的不一致，帽子總不會大一尺。但是事實上無論預售時的暫測面積還是交付時實測面積，由于有“共用面積分攤”往往讓消費者一頭霧水。不法房地產(chǎn)商利用消費者缺乏房屋面積計算知識而大坐文章，或故意小房大賣，或有意提高設備層的層高而將本不應分攤的設備層攤入公用面積，或將本應該免費提供的物業(yè)管理用房的面積攤入公用面積。如次一來，商品房實際交付面積大大超出預售面積，消費者卻 于按實結算條款在先而被迫買下自己本不需要的面積，徒增經(jīng)濟負擔。

二、商品房預售風險防范措施有哪些？

在簽訂預售合同的有關面積條款或面積爭議解決條款時，可以采取以下防范措施：

1、約定按套內的建筑面積結算商品房面積糾紛的種類來看，一般爭議的面積多是由分攤的公用面積引起的。所以消費者可以要求約定按所購商品房分戶門以內的建筑面積結算房價款。這樣盡管房價看起來高一點，但價款對應的房屋面積比較直觀，便于面積糾紛的處理。

2、約定明確套內的建筑面積與共有分攤面積。因為商品房套內的建筑面積與分攤的共有面積是有一定比例的，分攤的系數(shù)越高，消費者的得益也就越少。一些商品房價格看似不高，但分攤的公用面積較多，實際并不經(jīng)濟。因此消費者在簽訂有關面積爭議解決條款時，既要使套內的建筑面積不能少，又保證公用分攤面積不能多。

3、約定將有關管理規(guī)章中面積管理條款作為解決面積爭議的條款。在建設部的商《品房銷售管理辦法》和許多省市的房地產(chǎn)交易管理辦法中均有解決面積爭議的規(guī)定，這些規(guī)定都體現(xiàn)了對于消費者的保護。但是，由于這些文件僅僅是行政管理規(guī)章，不能作為法院民事審判的準據(jù)法，所以消費者應當要求明確約定將這些文件中有關解決面積爭議的條款。根據(jù)合同自由的民法原則，雙方合法約定的條款就是法律。

4、預防遲延交付的借口。遲延交付是預售商品房中的普遍問題，由此帶來的損失往往使消費者有苦難言。遲延交付情況發(fā)生后，房地產(chǎn)商為了逃避違約責任，往往羅列一大堆所謂客觀原因諸如遇到重大技術難題、水電氣配套遲遲不到位、遭遇惡劣天氣、竣工驗收手續(xù)復雜等等來搪塞消費者，并統(tǒng)統(tǒng)稱之為“不可抗力”。

其實，法律關于不可抗力的規(guī)定是非常明確的，它是指不可預見、不能避免并且不能克服的客觀情況。而房地產(chǎn)商所羅列的“不可抗力”根本不符合法律規(guī)定的條件。消費者應當警惕，不要被不法房地產(chǎn)商用“不可抗力”所欺騙。