一、商品房預(yù)售存在什么風(fēng)險(xiǎn)？

商品房預(yù)售中的種種不法行為嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者利益，違反了民事法律規(guī)范，作為該行為的責(zé)任人的房地產(chǎn)商要依法承擔(dān)民事責(zé)任。同時(shí)，商品房預(yù)售中不法行為往往也違反國家或地方的行政法規(guī)，例如：發(fā)布虛假廣告欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者、使消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害；不具備《商品房銷售管理辦法》關(guān)于預(yù)銷售條件而預(yù)銷售；無開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)（特別是把在村、鎮(zhèn)集體土地上以自用住宅名義建設(shè)的房屋）進(jìn)行預(yù)銷售；尚未取得商品房預(yù)售許可證而進(jìn)行預(yù)售；不辦理預(yù)售合同登記備案；擅自轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目；向境外人員出售非外銷商品房；挪用商品房；挪用商品房預(yù)售款等等。對(duì)上述這些行為，責(zé)任人不但要依法承擔(dān)民事責(zé)任，還必須同時(shí)依法承擔(dān)行政違法責(zé)任。各級(jí)政府的房地產(chǎn)行政管理部門，承擔(dān)著規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、保護(hù)商品房消費(fèi)者合法權(quán)益的責(zé)任，必須對(duì)商品房預(yù)售中的不規(guī)范、不合法現(xiàn)象引起高度重視。

二、商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)如何防范？

加強(qiáng)監(jiān)管力度，規(guī)范預(yù)售行為

1、廣泛開展法律宣傳活動(dòng)，幫助消費(fèi)者不斷增強(qiáng)依法交易的法律意識(shí)，提醒消費(fèi)者在預(yù)購商品房時(shí)加強(qiáng)自我防范。建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》為規(guī)范商品房市場(chǎng)提供了法律依據(jù)，其中商品房預(yù)銷售條件、房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房屋質(zhì)量的保修責(zé)任、虛假商品房廣告的違約責(zé)任、房地產(chǎn)銷售商侵吞購房定金的責(zé)任以及面積糾紛的處理等都作了明確的規(guī)定。要加大對(duì)該法規(guī)的宣傳力度，使商品房消費(fèi)者在預(yù)購前正確理解國家關(guān)于預(yù)購商品房的有關(guān)法律規(guī)定，依法自我防范。

2、政府有關(guān)管理部門加強(qiáng)依法行政，絕不讓不法房地產(chǎn)商鉆空子。對(duì)樓盤建設(shè)尚未達(dá)到法定條件的開發(fā)項(xiàng)目，堅(jiān)決不予辦理預(yù)售手續(xù)，杜絕不具備預(yù)售資格和條件的樓花進(jìn)入預(yù)售市場(chǎng)。

3、進(jìn)一步完善商品房交易管理的法規(guī)，加大行政執(zhí)法監(jiān)督力度。國家和地方有關(guān)政府部門，要對(duì)自己頒布的商品房交易管理法規(guī)作必要的解釋、細(xì)化和補(bǔ)充，提高嚴(yán)密性和可操作性，便于行政管理部門執(zhí)行，杜絕不法房地產(chǎn)商鉆法律法規(guī)的空子。