商品房如何購(gòu)買，購(gòu)買商品房的法律程序有哪些？

通常，購(gòu)房有著一整套復(fù)雜、繁瑣的程序?？偟膩?lái)說(shuō)，一般有以下幾個(gè)步驟：

一、簽訂房地產(chǎn)訂購(gòu)書(shū)或者認(rèn)購(gòu)書(shū)，并向發(fā)展商或者其代理商交付定金。

訂購(gòu)書(shū)或者認(rèn)購(gòu)書(shū)在法律性質(zhì)上屬于預(yù)約合同，雙方有義務(wù)信守，否則要適用定金罰則。如果是預(yù)售，認(rèn)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)查證預(yù)售方的商品房預(yù)售許可證以及營(yíng)業(yè)執(zhí)照等相關(guān)資料，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式向預(yù)購(gòu)人明示下列事項(xiàng)：

（1）預(yù)售人的名稱、注冊(cè)地址、聯(lián)系電話和法定代表人。

（2）商品房預(yù)售許可證。

（3）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。

（4）項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖。

（5）商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、公共和公用建筑面積的分?jǐn)傓k法。

（6）預(yù)售商品房的價(jià)格和付款辦法。

（7）商品房預(yù)售款的專用帳戶。

（8）物業(yè)管理事項(xiàng)。

（9）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

如果是商品房現(xiàn)售，售房人則應(yīng)符合以下條件：

（1）具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；

（2）具有土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土的批準(zhǔn)文件；

（3）持有建筑工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（4）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；

（5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

（6）供水、供電、供氣等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。

（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

二、簽署正式房地產(chǎn)預(yù)售契約或者商品房購(gòu)銷合同。

通常各地房地產(chǎn)管理部門都會(huì)通過(guò)發(fā)展商提供標(biāo)準(zhǔn)合同樣本，雙方可逐條協(xié)商修正。訂約時(shí)，購(gòu)房人要注意帶好身份證、戶口簿等身份證明材料。一般訂約是在發(fā)展商處或發(fā)展商指定的律師事務(wù)所。為不致出現(xiàn)漏虧，購(gòu)房人最好自己隨身帶一個(gè)律師前往。當(dāng)然，如果進(jìn)一步公證或者見(jiàn)證則更為妥當(dāng)。

三、辦理預(yù)售預(yù)購(gòu)登記手續(xù)。

雙方應(yīng)在預(yù)售合同簽訂30日內(nèi)持該合同項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)辦理登記手續(xù)。未經(jīng)登記手續(xù)，合同不能產(chǎn)生法律效力。

四、辦理抵押登記。

如果購(gòu)房人須銀行貸款，則在與銀行簽訂房地產(chǎn)抵押貸款合同或者預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押合同之日起30日內(nèi)持抵押合同、售房契約及相關(guān)文件到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。

五、交付。

售房人在房屋符合約定的條件成就后，向購(gòu)房人發(fā)出《入伙通知書(shū)》或者《交付使用通知書(shū)》，由購(gòu)房人進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地驗(yàn)收，并簽收交房單據(jù)，領(lǐng)取房屋鑰匙。交付是雙方行為，但交付并不導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

六、立契過(guò)戶，辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

房屋交付之后的約定期限之內(nèi)，售房人應(yīng)協(xié)同購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)和房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)。產(chǎn)權(quán)證書(shū)頒發(fā)以后，全部手續(xù)結(jié)束。