在現(xiàn)實的商品房買賣中，開發(fā)商通常都會在簽訂正式的商品房買賣預售合同之前，由購房人先行認購，簽訂認購書，由認購人支付定金，并約定在一定的時間內(nèi)簽訂預售合同。在簽訂認購書時，開發(fā)商通常未辦理預售許可證。
一、認購書是否有效？
在一定時期內(nèi)，司法部門通常認為認購書違法房地產(chǎn)銷售管理有關(guān)強制性規(guī)定，故是無效的。但是，現(xiàn)階段房產(chǎn)價格波動比較大，有些開發(fā)商常會借此將房產(chǎn)另售他人，獲取更多利益，這對認購人相當不利?，F(xiàn)在司法部門多認為認購書是有效的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四、五條對簽訂預售合同前的認購行為進行了規(guī)定，對認購書予以了認可，也就是認可了認購書的效力。因此，開發(fā)商或者認購人不得以開發(fā)商未辦理預售許可證為由，請求確認認購書無效。
二、開發(fā)商違約認購人怎么辦？
1、 認購人有權(quán)要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同，簽訂預售合同。但有的法院對此不支持，認為法律不能強制平等主體的當事人訂立合同。
2、 在房價波動不大時，認購人有權(quán)要求開發(fā)商雙倍返還定金。
3、 在房價上漲明顯時，認購人除可要求適用定金罰則以外，還可以要求開發(fā)商賠償差價損失。如廣州法院對住宅的減價損失按差價的20%計算損失。
