一、商品房預售合同的內(nèi)容有哪些？

合同是雙方達成一致的表現(xiàn)，所以合同的內(nèi)容是可以由雙方約定的。法律僅是規(guī)定了一個范圍，為保護預售交易雙方的合法權(quán)益，除了通過立法途徑將預售合同的內(nèi)容確立下來，還需要購房者在簽訂合同之前仔細了解合同的內(nèi)容，及時與開發(fā)商協(xié)議自己認為不合理的地方，需要補充的要簽訂補充條款，尤其是對合同的價格條款以及質(zhì)量條款更應具體、明確，以確保預售合同的公平性。首先，房屋預售合同應主要包括以下內(nèi)容：

1、雙方的名稱、國籍、地址，如果是法人組織的，必須由法人代表簽名。

2、商品房名稱。也就是購房者要購買的商品房的名字、位置、編號、平面圖紙等。

3、房屋使用性質(zhì)。應明確是住宅用房、辦公用房還是經(jīng)營用房或其他。

4、商品房的數(shù)量，購房者要購買的套數(shù)，每套的面積應以平方米來計算。

5、商品房的面積。這里要注意明確是建筑面積還是使用面積、其他面積，因為這些面積和概念所代表的內(nèi)容是不同的。同時在合同中還應明確房屋面積的誤差范圍，規(guī)定如果誤差超過一定幅度時，購房者有權(quán)解除合同。

此外，在合同中應明確房屋的共用部分面積與專用部分面積，對購買的商品房所占用的土地使用權(quán)的比例或范圍也需明確。

6、約定每平米的價格。由于商品房預售的是期房，即購買和交付使用之間隔了一定的時間，因此價格條款在合同確立時已經(jīng)確定，雙方就不能擅自變更。但是可以約定如果遇到重大情勢變更出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商依此價格不能完成施工或獲暴利而導致對購買者明顯不公平，經(jīng)雙方協(xié)商達成一致意見后，適當調(diào)整價格條款，并報房地產(chǎn)管理部門備案。

7、約定商品房的質(zhì)量。包括預售房屋的地段、樓層朝向、房屋的結(jié)掏及功能，裝修狀況、設(shè)備、約定的建材配備等級、保修期限、公共配套設(shè)施等。

8、購房款的交付方式和期限。既包括預售款的支付方式即在什么時候支付，支付多少，分一次付清還是分期付清，每次付款的數(shù)額， 也包括房屋交付使用的期限。

9、商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的方式以及期限。由于預售商品房時房屋尚在建造之中，開發(fā)商還沒有取得房屋的所有權(quán)證，預售合同中就要明確規(guī)定在商品房竣工驗收合格后，預售方憑土地使用權(quán)證書去房產(chǎn)管理部門申請登記，領(lǐng)取房產(chǎn)證并按預售合同辦理房屋交付手續(xù)。

10、約定違約責任的承擔。規(guī)定一方違約另一方有權(quán)請求違約賠償，直至解除合同。例如房地產(chǎn)開發(fā)公司未能按原定日期完成房屋建設(shè)，且耽誤相當時間的，或落成的房屋實際使用面積與預 售合同所列的實用面積相差太遠的，或落成后房屋的材料與預售合同相差甚遠，則購買方可提出違約賠償或解除合同。

二、簽訂商品房預售合同時應注意哪些事項

由于商品房價格越來越高，商品房買賣方面的糾紛也越來越多。下面購買商品房合同中容易發(fā)生糾紛和違約率較高的問題，簽訂商品房預售合同時應注意哪些事項？本文給購房者提出以下六個方面的建議，以供購房者參考：

（一）不要貿(mào)然交付定金。建議購房者購買商品房時一定要親自到相應樓盤的售樓部，查看開發(fā)企業(yè)是否已辦理商品房預售許可證。如沒有商品房預售許可證，則說明此樓盤不具備商品房預售條件，千萬不可貿(mào)然交付定金。

（二）仔細審查關(guān)于房屋面積的約定。對于商品房這種特殊的商品，可以允許合同約定的面積存在誤差，但是誤差不應超過合理的范圍，法律規(guī)定為合同約定面積的3%。在簽訂商品房銷售合同時，購房者要注意開發(fā)商對面積誤差的約定。

（三）明確關(guān)于房屋質(zhì)量的約定。購買預售的期房，開發(fā)商帶大家看的都是豪華的廣告和美好的樣板間，等到商品房交付使用之后，問題才暴露出來，這時，開發(fā)商早就將樣板間拆了，購房者就沒有證據(jù)證明看房時房子的質(zhì)量標準，所以在簽訂合同時要注意將質(zhì)量要求、交房標準、公共設(shè)施、售后服務等明確寫在合同里。

（四）價格要明確具體的寫在合同里。價格條款必須具體，應避免出現(xiàn)“房價暫定多少，待房屋竣工后按實核算”等含糊的概念出現(xiàn)，因為按實際核算從不同的角度出發(fā)，各人的理解是不同的，日后容易產(chǎn)生糾紛。這里還要在提醒您對價格不僅應標明單價，如每平方米多少元，還應標明房屋總價。

（五）關(guān)于違約的責任要明確。在簽訂商品房預售合同中，有些開發(fā)商或代理商會列出許多有關(guān)購房者違約責任的苛刻條款，而千方百計避開自己違約責任的約定，或者雖約定了買賣雙方的違約責任，但雙方的違約責任約定不公平、不對等。因此要提醒大家在簽訂商品房預售合同時，應要求在合同中明確開發(fā)商的違約責任及賠償損失的計算方法，并爭取雙方違約責任的公平和對等。

（六）關(guān)于交房時間要明確并明確延期交房的處理。商品房買賣合同一般都有“銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任”這樣的表述。不可抗力的范圍往往會被開發(fā)商放大，比如有的開發(fā)商規(guī)定“因銷售方所不能控制的其他原因造成交房延期的，銷售方不承擔責任?！边@樣的約定顯然是銷售方把自己的免責范圍擴大，是違背法律原則的。因此簽訂合同時，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

通過以上幾點注意事項，希望可以提醒大家注意在簽訂商品房預售合同時謹慎小心，最好聘請專業(yè)的律師幫您審查合同有沒有暗藏的法律漏洞，防止開發(fā)商利用合同的規(guī)則逃避自己應承擔的責任，損害購房者的合法權(quán)益。