（一）確認開發(fā)商已經取得商品房預售許可證

為保護購房人的基本權利，國家對商品房預售實行許可制度。沒有取得商品房預售許可證的預售合同是無效合同，無效合同規(guī)定的當事人的權利義務得不到法律保護。因此，購房人在簽訂預售合同前，應當首先查驗開發(fā)商在售樓現(xiàn)場公示的商品房預售許可證，確認自己擬購房屋在預售許可的范圍內，避免不必要的法律風險。

（二）認真閱讀開發(fā)商制定的格式條款

按市場通常做法，在簽訂正式預售合同前，買賣雙方當事人往往會先行訂立認購協(xié)議。認購協(xié)議的主要作用是雙方當事人約定在未來的某個時候簽訂買賣合同。開發(fā)商就商品房預售的通用條件，一般都會制定針對大多數(shù)購房人都適用的格式條款，作為將來與購房人簽訂預售合同的依據。購房人應事前認真閱讀了解，不明白的地方需讓開發(fā)商當即給予解釋，不滿意的地方需及時與開發(fā)商磋商，并將協(xié)商一致變更的內容以書面形式予以固定。實際生活中，許多購房人不重視這個環(huán)節(jié)，常常導致簽訂正式合同時的糾紛和矛盾。

（三）注意土地使用年限

出讓土地的年限是從開發(fā)商拿地時開始起算，只有剩余年限才對購房人有實際意義。有的開發(fā)項目的開發(fā)周期很長，可能導致商品房售出時的實際土地使用年限已經大幅縮水。有的具有居住功能的商品房，其對應的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。購房人應注意甄別，以免簽訂合同后才后悔。

（四）明確約定抵押權的處理方式

為籌集建設資金，開發(fā)商的預售商品房往往設定有土地抵押權或在建工程抵押權。因抵押權的權益具有法律上的優(yōu)先性，若處理不當，會對購房人最終行使和享有預售合同的權利帶來很大障礙和困擾。一般來講，開發(fā)商應當在簽訂預售合同前注銷所售房屋的在建工程抵押，消滅抵押權；對土地抵押權，購房人需與開發(fā)商在合同中認真約定抵押權消滅的時間、條件等，并在開發(fā)商違約后及時主張權利，督促開發(fā)商還款清押或提供履約擔保，防止更難處理的麻煩。

（五）明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責任

我市預售合同示范文本從交房必備法律文件和法律手續(xù)入手，對房屋交付條件做了基本規(guī)定，保障了購房人最基本的權益。但示范文本已有的內容并不能完全滿足所有購房人的需求。比如正式水、電、氣、通信等附屬設施的可開通時間等示范文本沒有明確，附件中的各項配套設施的建設和交付也獨立于房屋交付，對此有特殊要求的購房人需通過補充約定等形式，將相關條件納入房屋交付條件中，才能在發(fā)生預期之外的情況時得到相應的法律救濟。

開發(fā)商遲延交房的責任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權利兩個層次。除內容要周全外，還需注意開發(fā)商遲延交房責任與購房人遲延付款責任之間的對等性。

（六）仔細了解開發(fā)商的按揭政策

開發(fā)商就商品房項目的按揭貸款業(yè)務，通常都與一家或幾家商業(yè)銀行建立合作關系，有的合作關系不允許購房人在合作銀行之外申請貸款。同時，有的商品房項目因不符合公積金貸款的條件，不能申請公積金貸款。需要用按揭貸款支付房款的購房人，在簽訂預售合同前，需認真了解相關政策，避免在籌措房款中發(fā)生意外。

（七）重要公共配套設施不可忽視

我市預售合同示范文本設置專門附件規(guī)定公共配套設施的建設和交付。對特定的購房人，有的公建配套直接決定購房的初衷，對此需在合同中予以明確規(guī)定。比如，有的購房人購買商品房就是因為小區(qū)內將配建高質量的幼兒園，可以解決孩子幼教問題。要實現(xiàn)自己的購房目的，不但需明確約定幼兒園建成交付的時間，而且還需約定幼兒園的開園時間以及違反約定的處理辦法。

（八）盡可能明確面積誤差的處理結算辦法

預售合同約定的面積多為按圖測算的面積，難免與最終實測面積有誤差。我市商品房銷售主要采用按建筑面積計價方式，因此面積誤差直接影響雙方當事人的經濟利益。從實際情況看，合同當事人對總建筑面積的誤差處理都很重視，但往往忽略套內面積和共有分攤面積發(fā)生不等比誤差時的處理。對得房率很在意的購房人，特別是在購買建筑結構形式比較復雜的商品房時，雙方當事人在預售合同中追加約定得房率誤差的處理辦法尤其必要。

（九）明確規(guī)劃或設計變更的處理辦法

商品房項目在開發(fā)建設過程中，規(guī)劃調整和設計變更時有發(fā)生。有的規(guī)劃調整和設計變更可能對所購商品房的使用質量產生不利影響，甚至可能導致建筑面積變化，進而影響雙方當事人最終的房款結算金額。我市預售合同示范文本對規(guī)劃和設計變更的處理有比較詳細的提示，購房人最好仔細研讀，并就自己關心的其他相關問題作出補充約定。

（十）不可忽視前期物業(yè)管理和臨時管理規(guī)約

在業(yè)主委員會成立前，商品房交付后的物業(yè)服務通常由開發(fā)商選聘的物業(yè)服務企業(yè)負責，小區(qū)的公共秩序由開發(fā)商制定的臨時管理規(guī)約予以規(guī)范。前期物業(yè)管理的好壞和臨時管理規(guī)約的執(zhí)行情況直接決定房屋的使用質量和使用成本，甚至對商品房的保值增值有重要影響。購房人需認真閱讀作為預售合同附件的前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約，重點了解物業(yè)服務的標準、質量和費用，才可能做到商品房買得放心，用得舒心。

（十一）及時辦理相關登記手續(xù)

商品房預售合同簽訂后，從合同信息網上備案到購房人領取房產證、土地證，前前后后有很多法定手續(xù)需要辦理。這些手續(xù)既是購房人的權利，也是購房人的義務，對保護雙方當事人的合法權益具有重要作用。購房人自覺并督促開發(fā)商按照合同約定的時間和順序，及時辦理相關登記手續(xù)，是有效利用預售合同保護自身合法權益的必要手段。

相比現(xiàn)房和二手房，購房人承擔了更大的交易風險和不確定性。商品房預售合同是確定買賣雙方當事人權利義務的主要依據，簽好合同，合理降低和防范交易風險對購房人尤為重要。在簽訂商品房預售合同過程中應注意上面的事項。還是那句話，作為購房者我們不可能在買房時專門去學習相關的政策法規(guī)，咨詢律師得到律師的建議可以幫助我們更好地維護自己的合法權益。萬一購買的房子真的出現(xiàn)法律糾紛，有理有據，避免開發(fā)商鉆法律的空子，讓購房風險降到最低。