一、什么是商品房預售？

商品房預售也就是期房購買，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為，商品房的預售行為主要是通過商品房預售合同的簽訂來實現(xiàn)。商品房預售主要具有以下特征：

（一）商品房預售是一種附加期限的交易行為。也就是說簽訂合同以后，購房者提前把全部或部分房款按照合同約定的方式支付給開發(fā)商，雙方在合同中約定了一個期限，開發(fā)商在這個期限之內(nèi)將房子按照合同約定的質(zhì)量規(guī)格建好，期限到來時，開發(fā)商要依照合同的約定將房產(chǎn)交付給購房者。

（二）商品房預售具有較強的國家干預性。由于商品房的預售不同于房屋的實質(zhì)性買賣，真正的房屋交接尚未完成，所以國家加強了對商品房預售市場的規(guī)范和管理。我國對商品房預售的條件資格及程序作了專門的規(guī)定，而且還要求在預售合同簽訂后一定時限內(nèi)必須向當?shù)胤慨a(chǎn)和國土管理部門辦理登記備案手續(xù)。

二、商品房預售合同的效力

既然我國法律對商品房預售行為作出了規(guī)定和管理，那么符合哪些條件的商品房預售合同是有效的呢？判斷商品房預售合同是否有效，就要看該合同是不是符合下面幾個條件：

（一）預售方主體資格要符合要求：

商品房的預售可以由開發(fā)商自行銷售或者開發(fā)商委托中介機構(gòu)銷售。自行銷售開發(fā)商必須是具有獨立法人資格，取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

對于委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)進行商品房預售的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對中介服務(wù)機構(gòu)的銷售行為承擔責任。受委托的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)必須取得相應(yīng)的資格。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在預售商品房或進行商品房預售宣傳時，要出示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托書，委托書必須載明委托單位的權(quán)限。

此外商品房預售的開發(fā)企業(yè)還必須滿足以下條件：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;(四)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

（二）商品房預售合同雙方意思表示真實一致

由于合同雙方對于預售商品房的真實情況的信息的知情不對稱，承購方往往處于弱勢地位。因此預售方應(yīng)按照預售合同所規(guī)定的有關(guān)內(nèi)容向承購方真實、完整地披露有關(guān)承購方所要購買的商品房的真實情況。

由于是預售，承購方不可能真實地感受到商品房的客觀存在，也不可能對商品房作任何的評價，所以這就更要要求預售方按照誠實信用的原則履行自己的告知義務(wù)，以保護承購人的合法權(quán)益。也只有如此，承購人才能在知情的基礎(chǔ)上作出自己真實的意思表示。任何一方尤其是開發(fā)企業(yè)都不得采取脅迫、欺詐、乘人之危等簽訂商品房預售合同，否則此合同為無效合同，并不受到國家法律的保護。

（三）商品房預售合同內(nèi)容與形式的合法性

商品房預售合同屬不動產(chǎn)買賣合同，涉及金額較大，履行期限較長，且內(nèi)容比較復雜。為保護當事人合法權(quán)益，我國法律法規(guī)規(guī)定，雙方應(yīng)當簽訂書面合同并履行登記備案手續(xù)。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十八條明確規(guī)定：“商品房銷售，當事人雙方應(yīng)當簽訂書面合同”?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》第十條也規(guī)定：“商品房預售，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應(yīng)當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)?！?/p>

由此我們看出，商品房預售合同必須遵守我國現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序和損害社會公共利益。另外登記備案與預售合同本身的效力相分離，備案登記是商品房預售合同的對抗要件。備案登記是一種以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)的不動產(chǎn)登記，以確保權(quán)利人于將來能夠取得物權(quán)，它具有排他性，只能對抗第三人。因此，備案登記與否并不影響預售合同的效力。預售合同是否辦理備案不應(yīng)影響合同效力。了解了這些，相信您在簽訂商品房預售合同時就知道該如何判斷合同是否有效了。