遼寧省鞍山市鐵東區(qū)人民法院

民 事 判 決 書

原告宋某某與被告鞍山城某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱城某房地產(chǎn)公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2021年3月16日立案后，依法適用簡易程序，于2021年4月7日公開開庭進行了審理，原告宋某某、被告城某房地產(chǎn)公司委托訴訟代理人薛浩然到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

宋某某向本院提出訴訟請求：1.判決城某房地產(chǎn)公司支付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金1915元；2.從今日起，城某房地產(chǎn)公司給我房屋60內(nèi)辦理房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)登記；3.本案訴訟費由城某房地產(chǎn)公司承擔。事實與理由：2018年5月16日，宋某某與城某房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同。合同第八條、第十一條、第十五條約定：1.城某房地產(chǎn)公司應(yīng)將驗收合格的商品房于2018年6月25日前交付宋某某使用；2.交房時城某房地產(chǎn)公司除應(yīng)出示宋某某所購商品房驗收合格等證明材料外還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》；3.宋某某已于合同簽訂后及時繳清物業(yè)維修基金6323元、契稅5473.13元等費用。因城某房地產(chǎn)公司的責任，宋某某不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房權(quán)證書，城某房地產(chǎn)公司應(yīng)按已付房價款0.5%向宋某某支付違約金。實際上城某房地產(chǎn)公司至今也不具備交房時房屋交付使用的條件（未向宋某某出示合同第八條、第十一條約定需由城某房地產(chǎn)公司出示的相關(guān)材料）。截至今日，宋某某仍未取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書。綜上所述，城某房地產(chǎn)公司違反了合同第八條、第十一條、第十五條的相關(guān)內(nèi)容，要求城某房地產(chǎn)公司履行合同，限期向宋某某交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并按合同約定向宋某某支付違約金。為此特向貴法院起訴，請求依法判決。

城某房地產(chǎn)公司辯稱，一、城某房地產(chǎn)公司一直積極辦理大公堡一期住宅相關(guān)驗收手續(xù)，無法辦理初始登記系因不可抗力所導(dǎo)致。2018年9月13日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳作出《關(guān)于調(diào)整住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部職責機構(gòu)編制的通知》，第三條規(guī)定：將公安部指導(dǎo)建設(shè)工程消防設(shè)計審查職責劃入住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。2019年3月27日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、應(yīng)急管理部作出《關(guān)于做好移交承接建設(shè)工程消防設(shè)計審查驗收職責的通知》，第二條規(guī)定：2019年4月1日至6月30日為建設(shè)工程消防設(shè)計審查驗收職責移交承接期。2020年1月，全國發(fā)生新冠××疫情，導(dǎo)致小區(qū)封閉，驗收部門無法進入小區(qū)，停止進行驗收工作，新冠××疫情緩解后，驗收部門才恢復(fù)辦理相關(guān)手續(xù)。此后，城某房地產(chǎn)公司一直積極辦理各項手續(xù)。綜上所述，城某房地產(chǎn)公司是因消防部門改制、新冠××疫情的不可抗力原因無法辦理初始登記。二、案涉房屋自身存在違建，導(dǎo)致無法辦理初始登記，與城某房地產(chǎn)公司無關(guān)。大公堡一期小區(qū)整體存在大規(guī)模業(yè)主違建，其中包括案涉房屋。城某房地產(chǎn)公司與宋某某簽訂的《商品房買賣合同》第三條約定：案涉房屋陽臺為【非封閉式】陽臺。第十八條約定：買受人使用期間不得擅自改變商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。宋某某簽署的《物業(yè)服務(wù)文件》裝修文件部分明確約定：禁止損壞房屋原有的門窗尺寸，禁止拆除陽臺墻體，禁止搭建建筑物、構(gòu)筑物，禁止私自封閉陽臺，未經(jīng)審批及違反規(guī)定、違反協(xié)議約定的上述裝修活動造成的一切損失，由業(yè)主及裝修人員負責。本案中，宋某某私自封閉陽臺，又私自擴建進戶門，將公共走廊區(qū)域隔至其室內(nèi)，損壞了房屋原有的門窗尺寸，造成門廊寬度不符合驗收條件，導(dǎo)致無法進行驗收。所以，宋某某無法辦理權(quán)屬證書系因其自身違建，并非城某房地產(chǎn)公司過錯導(dǎo)致，與城某房地產(chǎn)公司無關(guān)。另外，宋某某訴請要求判決生效后60日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證書沒有法律依據(jù)。綜上所述，因不可抗力及宋某某違法違約的違建行為所導(dǎo)致的案涉房屋無法辦理權(quán)屬證書應(yīng)由宋某某自行承擔，城某房地產(chǎn)公司不應(yīng)承擔責任。請法庭依法駁回宋某某的全部訴訟請求。

當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。

根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：宋某某與城某房地產(chǎn)公司于2018年5月16日簽訂一份《商品房買賣合同》，約定宋某某在城某房地產(chǎn)公司處購買商品房一套,公安號為鐵東區(qū)解放東路280棟6層12號,產(chǎn)籍號42-78-9-1062，建筑面積92.99平方米,總價款383119元。該合同第十五條約定，“出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后730日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)進行初始登記備案。但如遭遇不可抗力導(dǎo)致無法按期備案的，出賣人須在上述期滿前告知買受人，雙方可協(xié)商解除合同或變更合同，出賣人應(yīng)承諾新的備案時間。如因出賣人責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的：1、若買受人退房，出賣人應(yīng)在買受人提出退房要求之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的0.5%賠償買受人損失；2、若買受人不退房，出賣人應(yīng)按已付房價款的0.5%向買受人支付違約金。”商品房買賣合同簽訂后,宋某某付清購房款,城某房地產(chǎn)公司向宋某某出具了房款發(fā)票，并于2018年6月26日之前向宋某某交付房屋。截至本案2021年3月16日立案前,城某房地產(chǎn)公司沒有提供宋某某能夠辦理房產(chǎn)證的相關(guān)手續(xù),宋某某至今未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。

本院認為，依法訂立的合同應(yīng)當受到法律保護。雙方簽訂的合同是雙方真實意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，該合同合法有效。依照《中華人民共和國合同法》第六十條：“當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。當事人應(yīng)當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。”規(guī)定，本案中，宋某某、城某房地產(chǎn)公司所簽訂的《商品房買賣合同》已經(jīng)明確約定了城某房地產(chǎn)公司協(xié)助辦理房屋所有權(quán)登記的時間，即城某房地產(chǎn)公司向買受人交付商品房后730日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)進行初始登記備案。但城某房地產(chǎn)公司未在約定期限內(nèi)配合宋某某辦理所有權(quán)證書，已構(gòu)成違約，故對于宋某某主張城某房地產(chǎn)公司支付違約金1915元（383119元×0.5%），符合法律規(guī)定，本院予以支持。

關(guān)于宋某某主張城某房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行合同辦理產(chǎn)權(quán)證書一節(jié)，經(jīng)查，雙方簽訂《商品房買賣合同》約定：出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后730日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)進行初始登記備案?，F(xiàn)雙方約定辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)已到期，城某房地產(chǎn)公司有義務(wù)配合宋某某辦理產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)手續(xù)，故對宋某某該主張予以支持。

關(guān)于城某房地產(chǎn)公司辯稱未辦理初始登記系因不可抗力所導(dǎo)致，案涉房屋自身存在違建，導(dǎo)致無法辦理初始登記一節(jié)，城某房地產(chǎn)公司就其此節(jié)主張,雖提供了《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、應(yīng)急管理部關(guān)于做好移交承接建設(shè)工程消防設(shè)計審查驗收職責的通知》、消防驗收合格意見等相關(guān)證據(jù),證明涉案工程的驗收經(jīng)歷了很長的時間,但對于住宅小區(qū)驗收是城某房地產(chǎn)公司作為商品房開發(fā)建設(shè)者的法定義務(wù),相關(guān)部門驗收時間的長短、進度的快慢，城某房地產(chǎn)公司事先應(yīng)當能夠預(yù)見,且與購買商品房的宋某某無關(guān)。對于城某房地產(chǎn)公司的此節(jié)辯解,本院不予采信。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：

一、鞍山城某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)給付宋某某逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金1915元；

二、鞍山城某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起六十日內(nèi)配合宋某某辦理公安號為鐵東區(qū)解放東路280棟6層12號,產(chǎn)籍號42-78-9-1062房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費減半收取25元，由鞍山城某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。

二Ｏ二一年四月十三日