[裁判摘要]

　　　　涉“套路貸”房屋買賣合同效力的判斷，不宜僅憑公證授權(quán)文書一律認定有效，要查明當(dāng)事人的真實意思，對隱藏的民事法律行為的效力，綜合考量依法作出判定。

　　　　原告葛某因與被告李某，第三人李某帥、肖某某發(fā)生房屋買賣合同糾紛，向上海市楊浦區(qū)人民法院提起訴訟。

　　　　原告葛某訴稱：2014年10月，原告與第三人肖某某簽訂借款抵押合同，約定原告向案外人借款120萬元，將房產(chǎn)抵押給了肖某某。2015年4月30日，在原告不知情的情況下，第三人李某帥以原告代理人的身份與被告李某簽訂了房屋買賣合同，將系爭房屋以低于市場價的價格出售給了被告，被告系第三人李某帥的哥哥，合同轉(zhuǎn)讓價款 150萬元。2015年5月18日，被告登記為權(quán)利人，原告自始至終未收到任何房款或其他價款。原告在辦理借款抵押合同時，確有簽訂過相應(yīng)的委托書，但對此原告是不知情的，因為當(dāng)時原告是為借款，沒有出售房屋的意思表示，且原告一直在還借款利息。房屋買賣合同上的肖某某及李某帥聯(lián)系電話是一致的，也能證明第三人代表出借方一起在處理此事，所以被告與第三人惡意串通損害原告的合法權(quán)益，雙方簽訂的系爭房屋買賣合同應(yīng)認定為無效。故請求：1．確認編號xxx的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效，將位于市光一村X號X—X室的房屋恢復(fù)登記至原告名下；2．判令本案訴訟費用由被告承擔(dān)。

　　　　被告李某及第三人李某帥辯稱：原告葛某作為借款人應(yīng)當(dāng)誠信，原告對于抵押是知情的，原告當(dāng)時也將房產(chǎn)證及密鑰提供給第三人。原告本人在公證機關(guān)簽字進行委托，公證書上也寫明出售房屋不低于150萬元，這是原告真實意圖的表現(xiàn)，第三人肖某某是外地戶口，房屋可能有限購，故由被告購買。被告與第三人雖是親兄弟，但不能證明存在惡意串通的情況，150萬元購房款全部由被告支付給了肖某某以抵扣借款本金120萬元及利息，通過法院執(zhí)行并不是唯一的途徑，也可以通過其他方式實現(xiàn)債權(quán)。出售系爭房屋沒有約定必須通過人民法院申請強制執(zhí)行，作為全權(quán)委托有權(quán)選擇最快的方式處理此事，要求法庭保護其合法利益。

　　　　第三人肖某某述稱：不同意原告葛某的訴請，《上海市房地產(chǎn)買賣合同》不符合法定的合同無效的條件，該合同依法成立且合法有效。肖某某于2014年10月20日全額支付120萬元借款給原告，原告早于借款之日就與肖某某約定，借款到期不還便以150萬元的價格“以房抵債”，合同約定的借款期限屆滿，肖某某多次向原告追償債務(wù)未果，無奈之下，經(jīng)肖某某示意，李某帥憑借合法有效的公證《委托書》，按原合同的條款與被告李某重新簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，并依法完成了過戶手續(xù)，房屋過戶行為系出于雙方合同約定及原告真實意思表示，且委托手續(xù)完備，依法成立并合法有效，原告所稱毫不知情不符合本案事實，其稱“未收到任何房款或者其他價款”恰好證明了肖某某認可在過戶手續(xù)完成之時，該房屋對價即視為用于沖抵原告應(yīng)歸還的部分借款，至此，原告與肖某某之間150萬元債權(quán)債務(wù)因此而歸于消滅，原告早于借款之時就已知曉本案被告及第三人在各法律關(guān)系中的地位，已預(yù)見違約可能導(dǎo)致的法律后果，不存在惡意串通的情形。原告要求確認《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效，將系爭房屋恢復(fù)登記至原告名下，將直接導(dǎo)致肖某某的債權(quán)難以實現(xiàn)，請求依法判決駁回原告的訴訟請求。

　　　　上海市楊浦區(qū)人民法院一審查明：

2014年10月20日，原告葛某作為借款人(抵押人)(甲方)、第三人肖某某作為出借人(抵押權(quán)人)(乙方)簽訂借款抵押合同，合同第一條約定，甲方向乙方借款人民幣120萬元整；合同第三條約定借款期限2個月，自2014年10月20日至2014年12月 19日止；合同第四條約定，本合同項下的人民幣借款利率月利率為同期人民銀行規(guī)定的貸款基準利率的四倍，利隨本清；合同第六條約定，甲方以其擁有合法處分權(quán)的房地產(chǎn)抵押給乙方作為甲方清償本合同項下債務(wù)的擔(dān)保，抵押物的具體情況如下：房屋坐落：上海市楊浦區(qū)市光一村X號X—X室，房屋性質(zhì)：住宅，房屋建筑面積：71．84平方米，房地產(chǎn)價值：150萬元(協(xié)商價)，甲方擁有合法處分權(quán)的上述房地產(chǎn)作為抵押物。當(dāng)日下午，葛某與被告李某網(wǎng)簽一份《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，合同編號 2101100，葛某將坐落于上海市楊浦區(qū)市光一村X號X—X室的房屋出讓給李某，轉(zhuǎn)讓價款人民幣150萬元，雙方同意葛某2015年1月19日前騰讓房屋并通知李某驗收交接，共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。李某于2014年10月20日前支付全部房價款的80％計120萬元作為定金，待支付尾款時抵作房價款，于2015年1月 19日前支付30萬元。

2014年10月20日，原告葛某作為委托人出具委托書，第三人李某帥作為受托人，委托書載明：一、委托事項：委托人因為無法親自辦理出租或者以不低于人民幣150萬元的對價出售登記在本人名下的位于上海市楊浦區(qū)市光一村X號X—X室的房地產(chǎn)的相關(guān)事宜，特委托受托人李某帥為代理人，在委托人的權(quán)限范圍內(nèi)就上述房地產(chǎn)代表委托人辦理下列附錄中所列的全部事項。委托期限自2014年12月20日起至2015年 12月19日止，委托人無權(quán)轉(zhuǎn)委托。委托人在委托權(quán)限內(nèi)就上述房地產(chǎn)所實施的法律行為以及所產(chǎn)生的法律后果，委托人均予認可，附錄：1．代為簽訂定金協(xié)議；2．代為簽訂、修改、解除房地產(chǎn)買賣合同，必要時辦理合同注銷手續(xù)；3．辦理買賣合同公證并領(lǐng)取公證書；4．代為辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，簽署承諾書等交易中心相關(guān)文件；5．代為辦理還貸、退保手續(xù)，領(lǐng)取他項權(quán)利證明，結(jié)清證明等注銷材料、辦理注銷房地產(chǎn)抵押登記；6．代為辦理轉(zhuǎn)按揭相關(guān)事宜；7．代為配合買方辦理購房貸款手續(xù)，簽署相關(guān)文件； 8．代為收取房價款(委托人、受托人賬戶均可)，開具收款憑證；9．代為至房地產(chǎn)交易中心、稅務(wù)局、開發(fā)商等相關(guān)部門調(diào)取原購房資料；10．代為辦理房屋交接手續(xù)(包括水、電、煤氣、固定電話、寬帶注銷、過戶等相關(guān)業(yè)務(wù)及辦理與物業(yè)交接的相關(guān)手續(xù))；11．代為掛失、補辦并領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證及密碼單； 12．代為辦理上述房地產(chǎn)內(nèi)戶口遷出手續(xù)； 13．代為核價、審稅(包括簽署與稅收相關(guān)承諾文件)、支付相關(guān)稅費；14．代為簽訂租賃合同、租賃協(xié)議、辦理租賃備案登記手續(xù)、領(lǐng)取上述房地產(chǎn)登記證明；15．代為辦理變更與解除租賃合同、收取租金(包括押金)、支付違約金(如需)、撤銷租賃備案登記等相關(guān)事宜；16．代為辦理房地產(chǎn)出租、出售過程中的其他相關(guān)事宜。2014年10月31日，上海市寶山公證處出具(2014)滬寶證經(jīng)字第13988號委托公證書，葛某在委托書上簽名。

2014年10月31日，(2014)滬寶證字第 13987號公證書載明：甲方(借款人、抵押人)葛某、乙方(出借人、抵押權(quán)人)肖某某，公證事項：具有強制執(zhí)行力的債權(quán)文書公證。對葛某與肖某某簽署的《借款抵押合同》賦予強制執(zhí)行效力進行公證。

2015年4月30日，第三人李某帥作為葛某(賣售人，甲方)的委托代理人與其兄被告李某(買受人，乙方)簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，合同編號xxx，網(wǎng)簽時間為2015年3月21日，將原告位于上海市楊浦區(qū)市光一村X號X—X室的房屋出讓給李某，房屋建筑面積71．84平方米，轉(zhuǎn)讓價款人民幣150萬元，無貸款，于2015年5月 10日前付清所有房款，雙方確認2015年6月20日前共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。合同對交房時間、逾期交房、逾期付款、抵押權(quán)處理等均未約定。在系爭房屋辦理了相關(guān)抵押滌除手續(xù)后， 2015年5月18日，上海市房地產(chǎn)登記簿核準上述房屋權(quán)利人為李某。

2015年11月24日，上海市楊浦區(qū)殷行街道市光一村第一居民委員會出具證明載明，本小區(qū)市光一村X號X室居民，自戶口簿顯示：侯林生，夏月娣自1998年8月4日至今居住在此，侯雪靜自2012年1月5日至今居住在此。

2015年3月29日、3月30日、3月31日，賬戶名　為侯雪靜，編號xxx的支付寶賬戶付款至賬戶名第三人肖某某的 6222X X X X X X X X X X X 5451中國工商銀行卡內(nèi)5000元、6000元、10 000元及 6000元，摘要載明為原告葛某還款。

2015年12月24日14時28分，侯雪靜報警稱：在市光一村X號X室房產(chǎn)糾紛，矛盾激化，稱對方砸東西，請民警到場處理。 2016年1月19日侯林生、夏月娣及侯雪靜搬離系爭房屋。

　　　　另查明，在法院審理的(2016)滬01民終1074號相關(guān)案件中，第三人李某帥和肖某某存在代理買賣房屋情況。該案中黃年桂等以公證委托的形式委托肖某某辦理房屋買賣事宜，2014年12月10日，肖某某代黃年桂等將房屋賣給李某帥。

　　　　審理中，法院委托上海市中原物業(yè)顧問有限公司、上海銳豐投資顧問有限公司對系爭房屋進行詢價，上海市中原物業(yè)顧問有限公司出具詢價意見書，詢價結(jié)果為：委托詢價房地產(chǎn)在2015年4月底的客觀合理的市場價格為人民幣29 000-30 000元／平方米；上海銳豐投資顧問有限公司出具詢價意見書，詢價結(jié)果為：系爭房屋2015年 4月單價為人民幣29 000-31 000元／平方米。

　　　　上海市楊浦區(qū)人民法院一審認為：

　　　　本案的爭議焦點在于第三人李某帥以原告葛某名義與被告李某就系爭房屋所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同的效力。

　　　　首先，第三人李某帥出售房屋實現(xiàn)債權(quán)違反法律禁止性規(guī)定。債務(wù)履行期滿后，抵押權(quán)人未受清償時，抵押權(quán)人和抵押人可以協(xié)議折價取得抵押物。但抵押權(quán)的行使，必須依照法定程序，或者通過與抵押人協(xié)議，或者通過法院訴訟，抵押權(quán)人無權(quán)擅自處分抵押物。若當(dāng)事人在抵押合同中約定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有的內(nèi)容則無效。原告葛某與第三人肖某某在簽訂房產(chǎn)抵押借款合同的同時，與被告李某簽訂了一份《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，又到公證機關(guān)辦理了《具有強制執(zhí)行效力的債權(quán)文書公證書》、《委托公證書》，抵押借款合同雖未明確約定葛某屆期不能清償借款時，抵押房產(chǎn)便歸肖某某所有，但肖某某將錢款借給葛某的條件是葛某須出具授權(quán)委托書，要授予李某帥包括簽訂房地產(chǎn)買賣合同、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等權(quán)利，也就是肖某某必須具有處分抵押房產(chǎn)的權(quán)利，而所有權(quán)最為關(guān)鍵的就是處分權(quán)，李某帥得到公證授權(quán)委托書后，實際上已具有取代葛某處分該房屋的權(quán)利，肖某某事實上也具備了該房產(chǎn)所有權(quán)人的權(quán)利，葛某不能按約還款時，無需與葛某協(xié)商，隨時有權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押房產(chǎn)。因此，葛某在簽訂借款合同的同時辦理委托，承諾屆期不履行還款義務(wù)則全權(quán)委托李某帥出售房產(chǎn)的行為，與流押條款具有同質(zhì)性，應(yīng)認定無效。被告及第三人關(guān)于委托手續(xù)依法成立并合法有效的意見，法院不予采納。

　　　　其次，第三人李某帥與被告李某簽訂房屋買賣合同存在惡意串通。從當(dāng)事人之間的關(guān)系及相關(guān)合同簽訂、履行過程等方面看，被告與李某帥為親兄弟，李某帥、肖某某過往存在代理買賣房屋的情況，即便是委托書載明，第三人可以與任何人簽訂房屋買賣合同，但本案被告自原告葛某借款之日就參與到其中，與原告簽訂第一份房屋買賣合同，被告明知系爭房屋設(shè)有抵押，涉及債務(wù)關(guān)系，且有戶籍人口實際居住，在后來與第三人簽訂房屋買賣合同時，對交房時間、逾期交房、逾期付款、抵押權(quán)如何滌除、戶口如何處理等房屋交易關(guān)鍵環(huán)節(jié)及常規(guī)問題均未約定，明顯違背常理，被告及第三人也沒有提供支付相應(yīng)房款的證據(jù)。綜觀全案，被告及第三人事前經(jīng)過協(xié)商，向原告放貸，事后相互協(xié)作，共同配合，在未與原告協(xié)商的情況下，憑借原告事先出具的委托書，完成了將原告用作擔(dān)保還款的抵押房產(chǎn)直接進行過戶，一定程度上損害了原告的合法權(quán)益，被告及第三人上述行為，難脫惡意串通之嫌。被告及第三人關(guān)于原告早已明知被告和第三人之間關(guān)系地位，不存在惡意串通的情形的意見，法院不予采納。

　　　　最后，原告葛某授權(quán)委托是意思表示不真實的無效民事行為。第三人肖某某通過第三人李某帥自行將抵押房產(chǎn)過戶給被告李某，此系通過私力實現(xiàn)債權(quán)，該行為不符合物權(quán)法及擔(dān)保法關(guān)于抵押權(quán)實現(xiàn)的規(guī)定，也與當(dāng)事人的真實意思表示相悖。民事法律行為是具備一般有效要件、有合法性的民事行為，法律行為依當(dāng)事人意思表示而生效為常態(tài)，意思表示必須真實，這是民事法律行為實質(zhì)要件，否則為無效民事行為。系爭房屋產(chǎn)權(quán)雖登記在原告名下，但實際仍然由原告表姐侯雪靜一家長期居住，葛某向肖某某借款，同時向李某帥出具出售系爭房屋的授權(quán)委托書，授權(quán)李某帥以葛某的名義出售系爭房屋，實際上是一種擔(dān)保肖某某債權(quán)得以實現(xiàn)的行為，真實意思是為了借款，而非買賣系爭房屋。同時，肖某某利用葛某急需得到借款，使得葛某被迫迎合其意愿，不得已向李某帥出具出售系爭房屋的公證授權(quán)委托書，很難說是出于葛某本人意愿。因此，葛某出具委托書，授予李某帥包括簽訂房地產(chǎn)買賣合同、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等權(quán)利，此民事行為因欠缺意思表示真實一般有效要件，應(yīng)為無效民事行為。被告及第三人關(guān)于原告授權(quán)買賣系爭房屋是其真實意思表示的意見，法院不予采納。

　　　　綜上所述，第三人李某帥以原告葛某名義與被告李某簽訂的房地產(chǎn)買賣合同系以合法形式掩蓋非法目的的合同，違反法律禁止性規(guī)定，亦非原告真實意思表示，不符合民事法律行為生效要件，依法應(yīng)為無效。合同被確認無效后，被告應(yīng)當(dāng)將系爭房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至葛某名下，并恢復(fù)設(shè)定在該房屋上肖某某的抵押權(quán)。至于葛某與肖某某之間的抵押借款合同糾紛，不屬于本案處理范圍，雙方可以通過協(xié)商，或另行依法解決。

　　　　綜上，上海市楊浦區(qū)人民法院根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十五條，《中華人民共和國合同法》第五十二條第(二)項、第(三)項、第(五)項、第五十八條，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條、第一百九十五條，《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十條、第五十三條規(guī)定，于2016年9月 20日判決：

　　　　一、第三人李某帥以葛某的名義與李某簽訂的合同編號為2211220的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效；

　　　　二、被告李某應(yīng)于判決生效之日起三十日內(nèi)協(xié)助原告葛某將上海市楊浦區(qū)市光一村X號X—X室的房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至葛某名下；

　　　　三、原告葛某應(yīng)于判決生效之日起三十日內(nèi)協(xié)助第三人肖某某恢復(fù)抵押登記，在上海市楊浦區(qū)市光一村X號X—X室房屋上設(shè)定以肖某某為抵押權(quán)人、債權(quán)金額為1 200000元的他項權(quán)利。

　　　　李某不服一審判決，向上海市第二中級人民法院提起上訴稱：侯雪靜并不是代被上訴人葛某還款，侯雪靜是以被上訴人的名義借款，是真實的借款人。目前，系爭房屋由上訴人李某居住一間，另一間對外出借。被上訴人出于房屋買賣的真實意思表示，主動與上訴人簽訂了系爭房屋的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，并為了合同順利履行而主動授予李某帥簽訂房地產(chǎn)買賣合同、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等權(quán)利。被上訴人的上述行為與肖某某向其出借錢款的行為不存在必然的聯(lián)系，故本案不存在“第三人出售房屋為實現(xiàn)債權(quán)”的行為，房屋實際出售人并非李某帥，系被上訴人本人，且與肖某某無任何關(guān)系，上述《上海市房地產(chǎn)買賣合同》不具備任何合同無效事項，而且不存在欺詐、脅迫等非法的行為，更未損害國家、社會利益。被上訴人明知上訴人與李某帥是兄弟關(guān)系，自始知曉各方當(dāng)事人在法律關(guān)系中的地位，也早已預(yù)見其行為可能導(dǎo)致的法律后果，原審法院僅以上訴人與李某帥系兄弟關(guān)系認定簽署的系爭房屋買賣合同系惡意串通，顯屬錯誤和草率。系爭房屋的買賣合同成立于2014年10月，辦理交易手續(xù)是2015年4月，但原審法院僅以2015年4月底的房地產(chǎn)市場價格作為參考，認為被上訴人授權(quán)委托是意思表示不真實的無效民事行為，依據(jù)不合理，不符合本案的事實。綜上所述，主張合同無效往往是不守信用的一方，試圖通過合同無效而要求返還正在不斷升值的房屋，被上訴人的原審訴請如獲支持，將嚴重侵害上訴人的利益，損害誠信原則。據(jù)此，上訴人認為原審判決認定事實不清、適用法律錯誤，請求法院依法撤銷，發(fā)回重審或改判駁回被上訴人的原審訴請。

　　　　被上訴人葛某辯稱：由于其無力還款，而侯雪靜一家居住在系爭房屋內(nèi)，故侯雪靜為保證其居住，曾代被上訴人償還了部分借款。目前，被上訴人被趕出系爭房屋后，不清楚誰居住使用該房屋。為了實現(xiàn)流押，上訴人李某與李某帥、肖某某等人配合，將系爭房屋出售，明顯違反了法律禁止性規(guī)定。上訴人提供的被上訴人為了借款所簽訂的一系列委托書、房屋買賣合同等，是為了讓肖某某最終實現(xiàn)債權(quán)，原審判決認定上訴人與李某帥、肖某某等人之間存在惡意串通，其關(guān)于系爭房屋的買賣行為違反了法律禁止性規(guī)定而無效等正確。上訴人并非善意購房人。房屋的增值與上訴人無關(guān)，被上訴人借款是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而且愿意歸還借款，是上訴人在原審法院審理中否定了調(diào)解方案。鑒于被上訴人并無出售系爭房屋的真實意思表示，故原審判決認定事實清楚、適用法律正確，請求法院依法維持。

　　　　原審第三人李某帥述稱：其同意上訴人李某的上訴意見，請求法院依法支持上訴人的上訴請求。

　　　　原審第三人肖某某述稱：其同意上訴人李某的上訴意見，請求法院依法支持上訴人的上訴請求。

　　　　上海市第二中級人民法院經(jīng)二審，確認了一審查明的事實。

　　　　上海市第二中級人民法院二審認為：

　　　　當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。上訴人李某稱侯雪靜是以被上訴人葛某的名義借款，是真實的借款人，因缺乏足夠的證據(jù)印證，法院難以采信。雖然各方當(dāng)事人就有關(guān)債權(quán)、委托等，辦理公證文書，且李某帥按照公證委托書代理被上訴人葛某將系爭房屋出售，但是一審法院查明系爭房屋的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中，有關(guān)房屋交易關(guān)鍵及常規(guī)問題的條款空缺，未作約定，被上訴人與肖某某簽署抵押借款合同中，同時簽署了相應(yīng)的買賣合同、辦理了強制執(zhí)行效力的債權(quán)文書和委托公證文書，上述抵押合同并未明確屆期不能清償借款時，抵押系爭房屋歸肖某某所有。因此，被上訴人與肖某某之間系借款法律關(guān)系，被上訴人抵押系爭房屋只是為了歸還借款所作的擔(dān)保，原審判決關(guān)于被上訴人并無出售該房屋的真實意思表示的認定正確，法院予以認同。鑒于上述相關(guān)文件的簽署時間和查明的相關(guān)事實，一審法院認為若當(dāng)事人在抵押合同中約定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有的內(nèi)容無效，符合法律規(guī)定。一審法院關(guān)于被上訴人出具委托書，授予李某帥包括簽訂房地產(chǎn)買賣合同、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等權(quán)利，此民事行為因欠缺意思表示真實一般有效要件，應(yīng)為無效民事行為的主張，并無不當(dāng)。上訴人的上訴主張，因缺乏足夠的事實和法律依據(jù)。法院難以支持。

　　　　綜上，一審認定事實清楚，判決并無不當(dāng)。據(jù)此，上海市第二中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規(guī)定，于2017年1月 18日判決：

　　　　駁回上訴，維持原判。

　　　　本判決為終審判決。