案情摘要

2011年1月14日，袁某與吳某簽訂《預(yù)約合同》，約定吳某將其按揭購買的案涉房屋出售給袁某，袁某向吳某支付161100元購房款，以后按月支付銀行的按揭款。袁某、鄧某夫妻自2010年5月起裝修所購房屋，并占有使用至今。2015年3月，在袁某、鄧某的離婚訴訟中，人民法院作出民事調(diào)解書，該調(diào)解書第三項載明：夫妻雙方購買的位于四川省成都市武侯區(qū)按揭住房一套歸鄧某所有；辦理離婚手續(xù)后該房屋的按揭款由鄧某償還；但案涉房屋未辦理過戶登記手續(xù)。成都中院審理南充商業(yè)銀行與號某山公司、吳某借款合同糾紛一案中，查封了吳某名下的案涉房屋。成都中院于2015年11月12日作出（2015）成民初字第935號民事判決，判決號某山公司向南充商業(yè)銀行償還借款本金3751912.5元及逾期還款利息，吳某并承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

南充商業(yè)銀行提起執(zhí)行異議之訴，向人民法院起訴：請求執(zhí)行吳某名下的案涉房屋。

原審觀點

本案一審判決認(rèn)為，袁某、鄧某在法院查封前，已經(jīng)與吳某簽訂書面合同購買了案涉房屋，并向吳某支付了購房款，按月支付按揭款，且實際占有使用案涉房屋?；谝陨鲜聦崳嗣穹ㄔ鹤鞒雒袷抡{(diào)解書，該調(diào)解書主文確認(rèn)案涉房屋系袁某、鄧某購買，歸鄧某所有。生效民事調(diào)解書已經(jīng)對案涉房屋所有權(quán)的歸屬進(jìn)行了明確，南充商業(yè)銀行就其金錢債權(quán)主張強制執(zhí)行案涉房產(chǎn)，顯然與該民事調(diào)解書主文確定案涉房屋所有權(quán)歸鄧某所有沖突。袁某、鄧某就案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，南充商業(yè)銀行要求執(zhí)行案涉房屋的請求，不能成立。南充商業(yè)銀行認(rèn)為該民事調(diào)解書損害其民事權(quán)益，可以另行主張權(quán)利。一審法院判決：駁回南充商業(yè)銀行的訴訟請求。

本案二審判決認(rèn)為，案涉房屋是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)執(zhí)行的關(guān)鍵問題是袁某、鄧某對該房屋享有的權(quán)益能否阻卻執(zhí)行。首先，袁某、鄧某在購買案涉房屋時明知該房屋設(shè)有銀行按揭貸款，該房屋上設(shè)有權(quán)利負(fù)擔(dān)。袁某、鄧某選擇向吳某購買該房屋，采取向吳某的銀行賬戶每月打款的方式代吳某歸還按揭貸款，理應(yīng)預(yù)期對于抵押貸款未還清前房屋難以辦理過戶登記到名下以及可能產(chǎn)生的風(fēng)險，故該房屋在法院查封前未能辦理過戶登記，一定程度上系其自身原因所致。袁某、鄧某并不滿足執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十八條第四項關(guān)于“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的要件，不享有阻卻執(zhí)行的合法權(quán)益，不能阻卻南充商業(yè)銀行的執(zhí)行申請。其次，物權(quán)法第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！蹦喜靠h法院作出民事調(diào)解書時，案涉房屋仍登記在吳某名下，吳某才是該房屋的合法所有權(quán)人，該房屋未經(jīng)變更登記尚不能被認(rèn)定為袁某、鄧某之間的共有財產(chǎn)，袁某、鄧某之間就該房屋的分配應(yīng)屬無權(quán)處分，對外不能產(chǎn)生物權(quán)變動的效力。據(jù)此，民事調(diào)解書不能產(chǎn)生物權(quán)法第二十八條規(guī)定的物權(quán)變動效力，不能阻卻南充商業(yè)銀行的執(zhí)行申請。二審法院判決：撤銷一審判決，繼續(xù)執(zhí)行案涉房屋。

再審焦點

袁某、鄧某對案涉房屋是否具有足以排除南充商業(yè)銀行強制執(zhí)行的民事權(quán)益。

改判要旨

最高院再審認(rèn)為，袁某、鄧某在人民法院2015年5月18日查封案涉房屋之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋；2011年1月14日袁某向吳某支付161100元后，吳某對案涉房屋在扣除尚欠銀行貸款部分以外的權(quán)益已經(jīng)全部轉(zhuǎn)讓給袁某、鄧某，此后均由袁某、鄧某償還銀行按揭貸款，在袁某、鄧某按約履行合同義務(wù)的情況下，吳某對案涉房屋不再享有購房款的請求權(quán)或其他權(quán)利，故對于吳某對案涉房屋應(yīng)有的份額而言，袁某、鄧某已經(jīng)支付了全部對價。

對于案涉房屋未辦理過戶登記是否系因袁某、鄧某自身原因，最高院認(rèn)為：袁某、鄧某在購買案涉房屋時知曉該房屋設(shè)有銀行按揭貸款但未重新辦理抵押，該交易安排不具有違法性，因而袁某、鄧某并不因此而具有法律上的可責(zé)難性。袁某、鄧某對案涉房屋的風(fēng)險預(yù)期，應(yīng)當(dāng)限于如未按時、足額償還按揭貸款而產(chǎn)生的抵押權(quán)人主張權(quán)利的風(fēng)險，不應(yīng)擴大至抵押貸款未還清前房屋仍登記在原權(quán)利人名下、因原權(quán)利人的行為而產(chǎn)生的一切風(fēng)險。2015年5月，袁某、鄧某曾以提起訴訟的方式主張辦理權(quán)屬變更登記，雖然其在起訴狀中稱因得知吳某負(fù)債提起訴訟，但是作為已支付了大部分房款并長期居住在案涉房屋的買受人，袁某、鄧某訴請辦理權(quán)屬變更登記符合常理，并非必然以惡意對抗執(zhí)行為目的。綜合上述情形，本院認(rèn)為，不應(yīng)認(rèn)定未辦理過戶登記系因袁某、鄧某自身過錯。

此外，綜合考慮袁某、鄧某已實際支付案涉房屋絕大部分房款，自2010年即占有使用，鄧某離異后至今仍居住在案涉房屋，且該房屋是鄧某在成都市的唯一住房等因素，相較于南充商業(yè)銀行基于吳某應(yīng)當(dāng)履行保證責(zé)任而享有的保證債權(quán)，對袁某及鄧某、特別是鄧某對于案涉房屋享有的權(quán)利予以優(yōu)先保護(hù)，符合法律保障生存權(quán)、居住權(quán)的精神，更具有正當(dāng)性和合理性。最高院再審改判，撤銷二審判決，維持一審判決。

觀判解判

對于，袁某、鄧某對案涉房屋是否具有足以排除南充商業(yè)銀行強制執(zhí)行的民事權(quán)益，一審、二審判決與再審判決認(rèn)定完全不同：

第一、本案一審判決的主要觀點，認(rèn)為根據(jù)袁某、鄧某離婚的民事調(diào)解書，調(diào)解書主文中確認(rèn)案涉房屋系袁某、鄧某購買，約定歸鄧某所有，因生效民事調(diào)解書已經(jīng)對案涉房屋所有權(quán)的歸屬進(jìn)行了明確，故享有排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。

第二、本案二審判決的主要觀點，認(rèn)為袁某、鄧某在購買案涉房屋時明知該房屋設(shè)有銀行按揭貸款及設(shè)有權(quán)利負(fù)擔(dān)，故該房屋在法院查封前未能辦理過戶登記，一定程度上系其自身原因所致，故并不滿足執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十八條第四項的“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的要件，不能阻卻南充商業(yè)銀行的執(zhí)行申請。

第三、最高院改判的主要觀點，認(rèn)為袁某、鄧某對案涉房屋的風(fēng)險預(yù)期，應(yīng)當(dāng)限于如未按時、足額償還按揭貸款而產(chǎn)生的抵押權(quán)人主張權(quán)利的風(fēng)險，不應(yīng)擴大至抵押貸款未還清前房屋仍登記在原權(quán)利人名下、因原權(quán)利人的行為而產(chǎn)生的一切風(fēng)險；以及綜合考慮袁某、鄧某本案中的實際情況，相較于南充商業(yè)銀行基于吳某應(yīng)當(dāng)履行保證責(zé)任而享有的保證債權(quán)，特別是鄧某對于案涉房屋享有的權(quán)利予以優(yōu)先保護(hù)，符合法律保障生存權(quán)、居住權(quán)的精神，更具有正當(dāng)性和合理性。

觀判觀點

圍繞關(guān)于案涉房屋未辦理過戶登記是否系因袁某、鄧某自身原因所致，三級法院作出不同認(rèn)定，非常具有代表性，觀判提出觀點如下：

第一、一審判決依據(jù)離婚民事調(diào)解書的主文，直接依據(jù)民事調(diào)解書對案涉房屋所有權(quán)分割約定的確認(rèn)，認(rèn)定可以排除第三人執(zhí)行。但是，人民法院作出民事調(diào)解書時，案涉房屋仍登記在吳某名下，吳某仍為該房屋的合法所有權(quán)人，袁某、鄧某并不是物權(quán)法上的所有權(quán)人，其分割約定實際系請求權(quán)的分配，并不產(chǎn)生共有財產(chǎn)的物權(quán)分割效力，亦不具有對抗第三人的效力。因此，二審法院和最高法院均一致認(rèn)定一審判決適用法律錯誤，是正確的。

第二、本案應(yīng)當(dāng)適用執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十八條規(guī)定的四項要件進(jìn)行審查。二審與再審的分歧在于是否符合第（四）項的“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的要件。二審法院側(cè)重從形式上審查，認(rèn)為袁某、鄧某在購買案涉房屋時明知該房屋設(shè)有銀行按揭貸款，但采取向吳某的銀行賬戶每月打款的方式代吳某歸還按揭貸款，由此導(dǎo)致抵押貸款未還清前房屋難以辦理過戶登記到名下以及可能產(chǎn)生的風(fēng)險，一定程度上系其自身原因所致。最高院則側(cè)重從實質(zhì)上審查，一方面認(rèn)定每月打款的方式代吳某歸還按揭貸款的交易安排不具有違法性，一方面認(rèn)定對于買受人的正常風(fēng)險預(yù)期性，不應(yīng)擴大至抵押貸款未還清前房屋仍登記在原權(quán)利人名下、因原權(quán)利人的行為而產(chǎn)生的一切風(fēng)險。據(jù)此，最高院認(rèn)定未辦理過戶登記并不是袁某、鄧某自身過錯。

第三、觀判認(rèn)為，最高院本案特定情形下的認(rèn)定，顯然不能放之四海皆準(zhǔn)，因為如果脫離本案特定情形全面按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的，可能導(dǎo)致物權(quán)公示原則受到影響。對此，最高院增加提出本案中的人文關(guān)懷性的改判依據(jù)，即論述為：綜合袁某、鄧某已實際支付案涉房屋絕大部分房款，自2010年即占有使用，鄧某離異后至今仍居住在案涉房屋，且該房屋是鄧某在成都市的唯一住房等因素，相較于南充商業(yè)銀行基于吳某應(yīng)當(dāng)履行保證責(zé)任而享有的保證債權(quán)，基于法律保障生存權(quán)、居住權(quán)的精神，故對于鄧某對案涉房屋享有的權(quán)利予以優(yōu)先保護(hù)……等，體現(xiàn)了在法律適用上保護(hù)個人購房者的傾向性。

觀判警語

本案糾紛的根源是案涉房屋買賣的交易方式，買方?jīng)]有采用房產(chǎn)過戶及轉(zhuǎn)按揭的交易方式，而是采用了向賣方的銀行按揭賬戶每月打款的方式，代賣方歸還按揭貸款，故從貸款銀行、房產(chǎn)登記機關(guān)及第三人的角度上，仍然是賣方仍持有房產(chǎn)，仍在歸還購房的按揭貸款。由此導(dǎo)致賣方債權(quán)人將案涉房產(chǎn)作為賣方的財產(chǎn)進(jìn)行追索。本案中，雖然最高院從保障生存權(quán)、居住權(quán)的角度對鄧某予以優(yōu)先保護(hù)，但畢竟產(chǎn)生了巨大的訴訟風(fēng)險和訴累。