二手房買賣糾紛典型案例二
實(shí)例六：慎選央產(chǎn)房
案件詳細(xì)介紹
2014年年4月5日，賣房子人劉先生與購房者小朱就位于西城區(qū)白廣路的某處房子簽署了房屋買賣合同，承諾購房款490萬，產(chǎn)權(quán)過戶時間為合同書簽署生效日130日內(nèi)，即2014年年8月3日?？墒怯捎谛≈熨I房指標(biāo)值的限定，小朱必須先賣出戶下一整套房子才能夠再次買房。結(jié)果小何于6月40日賣了一整套房子獲得購房資格，光于7月1日才剛開始實(shí)際上合同履行。后在樓盤核實(shí)中，因涉案人員房子是未辦發(fā)售辦理手續(xù)的央產(chǎn)房而被退還。后劉先生于7月18日進(jìn)行了央產(chǎn)房發(fā)售辦理手續(xù)，小朱緊接著又辦理貸款，8月7日批貸，8月12日進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶，晚于承諾限期8天，劉先生覺得貸款逾期產(chǎn)權(quán)過戶的義務(wù)在小朱，訴至全院規(guī)定小朱付款貸款逾期產(chǎn)權(quán)過戶合同違約金一萬塊。小何則覺得貸款逾期產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)在劉先生，瞞報央產(chǎn)房的客觀事實(shí)才造成借款申請辦理的時間推遲。
審判長叫法
有關(guān)貸款逾期產(chǎn)權(quán)過戶的合同違約責(zé)任難題，全院覺得，小在于獲得購房資格后實(shí)際上耗時一個半月即進(jìn)行了涉案人員房屋過戶，合同約定的自合同書簽署生效日130日內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶，已充分考慮了小朱買房時暫未在京購房資格、需借款買房等客觀條件，小朱出售自己戶下房子的時間過晚，解決貸款逾期產(chǎn)權(quán)過戶擔(dān)負(fù)相對的合同違約責(zé)任?？墒莿⑾壬響?yīng)了解涉案人員房子為央產(chǎn)房，亦理應(yīng)在房屋出售前健全發(fā)售辦理手續(xù)，劉先生于7月才申請辦理央產(chǎn)房發(fā)售買賣辦理手續(xù)，對涉案人員房屋過戶限期亦有危害，應(yīng)擔(dān)負(fù)相對義務(wù)，方法為抵銷一部分小朱應(yīng)付款的合同違約金。最后，全院判令小朱償還劉先生貸款逾期申請辦理房屋所有權(quán)遷移備案的合同違約金八千元。
從買家視角看來，在簽合同前應(yīng)事前知道該房子的來源于、特性及是不是考慮發(fā)售買賣的標(biāo)準(zhǔn)；從賣家視角看來，亦理應(yīng)在房屋出售前健全有關(guān)發(fā)售辦理手續(xù)，進(jìn)而確保彼此簽署的合同書可以圓滿執(zhí)行。
二手房買賣糾紛典型案例二
實(shí)例七：警醒代理商房
案件詳細(xì)介紹
2007年3月21日，度假海外的周女性授權(quán)委托孫先生委托售賣其坐落于西城區(qū)西便門東里的某處房子，授權(quán)委托范疇為賣房子辦理手續(xù)的早期事項，周女性自己4月9日到京，將持全部復(fù)制件原材料親身申請辦理房屋買賣宣布辦理手續(xù)，產(chǎn)權(quán)過戶及購房款事項由自己親身申請辦理。3月21日，張先生在某房地產(chǎn)藝人公司的居間服務(wù)項目下，與孫先生就涉案人員房子簽署了《北京總量房屋買賣合同》，承諾房子總合同款為155萬余元。合同書簽署當(dāng)天，張先生向?qū)O先生付款了12萬余元訂金。4月9日，周女性歸國后覺得孫先生無權(quán)代理房子的宣布簽訂及扣除訂金事項，而且房子交易量價錢顯著過低，因而未做出追認(rèn)表達(dá)，回絕合同履行。張先生遂提起訴訟至全院規(guī)定確定就涉案人員房子簽署的房屋買賣合同失效；孫先生二倍退還其訂金；某房地產(chǎn)藝人公司退回介紹費(fèi)；周女性、孫先生及某房地產(chǎn)藝人公司相互賠付其房子價差損害。
審判長叫法
有關(guān)代理商管理權(quán)限及過錯責(zé)任，全院覺得周女性確立說明其于4月9日歸國，并持全部復(fù)制件原材料親身申請辦理房屋買賣宣布辦理手續(xù)，由此可見，孫先生仍未獲得代理商周女性簽署宣布房屋買賣合同的受權(quán)，且周女性歸國后仍未作出追認(rèn)，因而孫先生與張先生的簽訂個人行為應(yīng)歸屬于濫用權(quán)力代理商，周女性并無過錯責(zé)任，房屋買賣合同對周女性不產(chǎn)生法律效力；某房地產(chǎn)藝人公司做為技術(shù)專業(yè)組織，在未充足核查委任書管理權(quán)限的狀況下，即具體指導(dǎo)張先生與孫先生簽署房屋買賣合同，并最后造成合同書因?qū)O先生無權(quán)代理而被確定失效，承擔(dān)重特大過失；而張先生對委托授權(quán)書未充足核查，也承擔(dān)必須的義務(wù)。最終判決張先生與孫先生簽署的房屋買賣合同失效，孫先生退還張先生訂金，某房地產(chǎn)藝人公司退回張先生介紹費(fèi)，孫先生和某房地產(chǎn)藝人公司賠付張先生一部分房子價差損害。
實(shí)踐活動中，因為房屋所有權(quán)人行走不便、置身海外、工作中忙碌等緣故，常有授權(quán)委托人代簽房屋買賣合同的問題?？墒切袨槿藳]有商標(biāo)授權(quán)、跨越商標(biāo)授權(quán)或是商標(biāo)授權(quán)停止后以被代理人委托人簽訂的合同書，沒經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不產(chǎn)生法律效力，由行為人負(fù)責(zé)任。碰到此類情況，購房者必須要保持警惕，規(guī)定委托人出示委任書，并在合同書中確立承諾因無權(quán)代理造成合同無效時，委托人所需擔(dān)負(fù)的合同違約責(zé)任，一起盡可能規(guī)定委托人出具房本復(fù)制件及小區(qū)業(yè)主身份證件等，預(yù)防委托人無權(quán)代理，或是小區(qū)業(yè)主因房價上漲其辭無意為由認(rèn)為合同無效。
二手房買賣糾紛典型案例二
實(shí)例八：慎選在租房子
案件詳細(xì)介紹
2016年5月21日，劉先生與梅老先生簽署租房合同，承諾劉先生將其全部的坐落于西城區(qū)椿樹園的某處房子轉(zhuǎn)租給梅老先生，租賃期自合同書簽署生效日至2012年5月21日，租用期滿后，彼此又將租賃協(xié)議續(xù)簽至2014年年5月21日。2012年13月6日，劉先生北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司的居間服務(wù)項目下，將涉案人員房屋出售給楊先生，房子總合同款為400萬余元。同一天，劉先生、楊先生、中介簽署《補(bǔ)充協(xié)議》，承諾有關(guān)租房子事項，劉先生接到所有購房款倒退還楊先生1萬余元房租，楊先生確保租賃戶住到2014年年6月1日?，F(xiàn)梅老先生以劉先生售賣訴爭房子侵害了其承租方優(yōu)先購買權(quán)為由訴至我院，規(guī)定劉先生損失賠償12萬余元。開庭審理中，劉先生稱梅老先生了解賣房子事項，由于賣房子期內(nèi)全是梅老先生帶著中介公司看樓，梅老先生提起訴訟的真實(shí)緣故只是是規(guī)定免費(fèi)多住過段時間。
法官說法
梅先生作為房屋承租人，在李先生出售房屋時，確實(shí)享有以同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。我院經(jīng)審理認(rèn)為，結(jié)合北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司帶人看房的證人證言，以及李先生與梅先生在看房當(dāng)日及涉案房屋買賣合同簽訂之日的通話記錄，認(rèn)為梅先生對涉案房屋出售事宜應(yīng)當(dāng)是知情的，而且梅先生并未提供證據(jù)證明其提出過購買涉案房屋，在此情況下，李先生將涉案房屋出售給他人的行為并未侵害梅先生的優(yōu)先購買權(quán)，最終判決駁回了梅先生的訴訟請求。
需要提醒的是，實(shí)踐中不少二手房在出售時是處于出租狀態(tài)的，雖然本案經(jīng)審理認(rèn)為涉案房屋的出售行為并未侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)，但是為了避免以后交房發(fā)生糾紛，買房人在購房時還是要認(rèn)真核查租賃合同期限、主體等信息，要求租戶出具放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明書等材料。
二手房買賣糾紛典型案例二
案例九：了解拍賣房
案情介紹
2008年遼寧某證券公司被中國人民銀行行政關(guān)閉，資產(chǎn)抵償給銀行，其中包括沈陽市某地的一處房屋。后人民銀行委托A公司進(jìn)行資產(chǎn)打包拍賣（A公司是北京市西城區(qū)的一家企業(yè)），B公司通過拍賣購得了這些房產(chǎn)。2014年，B公司將其中一處房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給岳先生，岳先生按照合同約定支付了全部購房款，但是在過戶時出現(xiàn)問題，由于原房屋產(chǎn)權(quán)人遼寧某證券公司已經(jīng)注銷，B公司又不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，當(dāng)?shù)胤抗懿块T無法為岳先生辦理過戶，無奈之下岳先生將A、B兩公司訴至我院請求配合完成過戶手續(xù)。
法官說法
本案中的焦點(diǎn)問題是岳先生購得了拍賣房屋，但是無法辦理過戶。涉案房屋的原產(chǎn)權(quán)人遼寧某證券公司已經(jīng)被行政關(guān)閉，法人相應(yīng)被注銷，不再具備民事主體資格，無法配合完成過戶手續(xù)。B公司拍賣購得該房產(chǎn)，但尚未過戶，因此對涉案房屋的處置權(quán)利仍屬于A公司。這樣一來，岳先生要求A、B兩公司配合過戶，就不得不通過訴訟途徑來解決。最終我院經(jīng)審理后判決A公司協(xié)助將涉案房屋過戶到B公司名下，待上述義務(wù)履行完畢后七日內(nèi)，B公司協(xié)助將涉案房屋過戶至岳先生名下。
拍賣房往往涉及債務(wù)問題，房屋可能被多次抵押，購買這類房屋有可能面臨債權(quán)人的追討。此外，還要關(guān)注房屋的產(chǎn)權(quán)問題，有無實(shí)際居住人及戶口有無遷出，還要查看房屋是否存在未繳清的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)用等情況，這些都需要競買人負(fù)擔(dān)。總之，拍賣房情況復(fù)雜，無論是競拍還是間接購買，都需要在了解清楚后謹(jǐn)慎對待。
本文標(biāo)簽：二手房買賣糾紛典型案例二-二手房買賣糾紛-房產(chǎn)糾紛律師-法邦網(wǎng)
