案情簡(jiǎn)介：租賃合同是否有效，單方解除合同是否有效

周某稱：周、謝某于2014年7月29日簽訂《房屋租賃合同》，周某在2016年8月13日發(fā)出《房東通知》貼于飯店大門(mén)上，在謝某加裝大鎖基礎(chǔ)上再加裝大鎖防謝某再搬物品，周某兒子周一當(dāng)時(shí)并用手機(jī)發(fā)短信給謝某將《房東通知》內(nèi)容告知，謝某一直無(wú)回復(fù)。押金3萬(wàn)元周某多次催要謝某不給，違反約定，該處飯店經(jīng)營(yíng)用面積有1400多平方米。為維護(hù)周某合法權(quán)益，特訴至法院。

法院判決：租賃合同已解除

本院認(rèn)為，涉案《房屋租賃合同》應(yīng)認(rèn)定為有效，2016年8月12日謝某以其撤場(chǎng)及鎖門(mén)的行為明確表示了終止合同，則原、謝某雙方于2014年7月29日簽訂的《房屋租賃合同》實(shí)際上已于2016年8月12日解除，則謝某應(yīng)于本判決生效之日起五日內(nèi)清空“謝家老屋”門(mén)店內(nèi)的用于經(jīng)營(yíng)的財(cái)物。

律師說(shuō)法：如何認(rèn)定本案合同效力

首先，就合同的相對(duì)性而言，合同雙方當(dāng)事人為周某和謝某，雙方在合同中對(duì)租賃面積及范圍亦未明確進(jìn)行約定，而周某所出租的房屋是依法取得了相關(guān)行政部門(mén)頒發(fā)的《建筑許可執(zhí)照》。

其次，從民事證據(jù)規(guī)則的角度分析，（2015）岳民初字第03337號(hào)案件審理過(guò)程中，就涉案《房屋租賃合同》的效力問(wèn)題，謝某抗辯意見(jiàn)為，雙方簽訂的房屋租賃合同合法有效，任何一方不得擅自單方終止合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第八條之規(guī)定，謝某的上述抗辯意見(jiàn)應(yīng)認(rèn)定為其對(duì)相關(guān)案件事實(shí)的承認(rèn)，其現(xiàn)就同一《房屋租賃合同》項(xiàng)下的糾紛又否定其效力，明顯有違誠(chéng)信且不符合《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定。

最后，從雙方提交的真假《房屋租賃合同》和真假《建筑許可執(zhí)照》，以及謝某在簽訂《房屋租賃合同》時(shí)，明確必須和周某作為出租主體進(jìn)行簽訂合同的相關(guān)事實(shí)來(lái)看，謝某對(duì)涉案房屋的證照狀況以及“謝家老屋”的實(shí)際經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等事實(shí)是明知的；再者，謝某亦未提交有效證據(jù)證明涉案房屋證照問(wèn)題對(duì)其營(yíng)業(yè)資格及正常營(yíng)業(yè)秩序造成了實(shí)質(zhì)影響，故其現(xiàn)以涉案經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所欠缺相關(guān)證照為由否定《房屋租賃合同》的效力，顯然有違誠(chéng)信。

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