案情簡(jiǎn)介：繞開(kāi)中介私自與房主達(dá)成協(xié)議，是否構(gòu)成違約

A公司稱(chēng)，A公司與劉某于2013年12月24日簽訂《房地產(chǎn)居間合同》（看房確認(rèn)書(shū)），劉某委托A公司為其提供購(gòu)買(mǎi)居住房屋的居間服務(wù)，對(duì)雙方義務(wù)及服務(wù)報(bào)酬作了明確約定。合同簽訂后A公司為劉某提供了房源并免費(fèi)帶其實(shí)地查看，劉某看中后，由A公司為其聯(lián)系房主居間協(xié)商，但在A公司為其服務(wù)期間劉某卻繞開(kāi)A公司私自與房主聯(lián)系并達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，以劉某一名義按74萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了該房屋。劉某的行為違反了雙方的合同約定，應(yīng)按照合同約定向A公司支付服務(wù)報(bào)酬及違約金。

法院判決：應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

劉某一系劉某之女，劉某一雖稱(chēng)其與青島貝斯特房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限公司熟識(shí)，但其是否另行委托青島貝斯特房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限公司進(jìn)行房屋中介并未提交充分證據(jù)證明。且，劉某、劉某一均未提交有效證據(jù)證明涉案房屋的實(shí)際成交價(jià)格遠(yuǎn)低于A公司的報(bào)價(jià)。故，本院對(duì)劉某一的主張不予采信，劉某一通過(guò)青島貝斯特房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限公司看房并簽訂合同的行為違反了劉某與A公司的約定，本院確認(rèn)劉某存在甩中介行為，該行為違反了雙方合同約定。被上訴人劉某于本判決生效之日起10內(nèi)給付上訴人青島景福不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司違約金7400元；

律師說(shuō)法：如何認(rèn)定本案的違約責(zé)任

那么，本案中劉某的行為是否違反了雙方約定，構(gòu)成違約？

首先，A公司（乙方）與劉某（甲方）于2013年12月24日簽訂的《房地產(chǎn)居間合同》（看房確認(rèn)書(shū)）不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，該合同雖系A(chǔ)公司單方制作，但劉某在簽訂時(shí)并未提出異議，簽訂后也未在法定期限內(nèi)要求撤銷(xiāo)，故該合同系雙方的真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格依約履行。

其次，雙方在合同中約定：甲方或其親友或其任職的單位于本合同簽署之日起六個(gè)月內(nèi)，不得規(guī)避乙方私下與出售方達(dá)成本合同第五條所確認(rèn)房屋的買(mǎi)賣(mài)／租賃交易。否則，甲方應(yīng)按轉(zhuǎn)讓價(jià)的2%向乙方支付違約金。2014年5月27日，劉某一與涉案房屋原產(chǎn)權(quán)人仇貴林就涉案房屋簽訂青島市存量房買(mǎi)賣(mài)合同，涉案房屋的實(shí)際成交價(jià)格為740000元。劉某的行為已構(gòu)成違約。

因此，劉某存在違約行為，根據(jù)雙方合同約定，其應(yīng)按涉案房屋交易價(jià)格的2%向A公司支付違約金。劉某在A公司看房后，并未與房屋出賣(mài)人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，故A公司所提供的中介服務(wù)并未全部完成。且，劉某已支付A公司違約金，該違約金足以彌補(bǔ)A公司的損失。A公司不能要求劉某支付服務(wù)報(bào)酬。

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