案情簡(jiǎn)介：因開發(fā)商原因未能取得房產(chǎn)證，能否解除并賠償損失

2003年2月27日，王某與A公司簽訂《經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同》。合同簽訂后，王某如約交納了購(gòu)房款，并與A公司在武漢市青山區(qū)公證處辦理了公證。王某取得上述房屋后，雖能將上述房屋對(duì)外租賃，但距今未能辦理房屋所有權(quán)登記。經(jīng)詢問(wèn)相關(guān)部門，該房屋的規(guī)劃用途為物業(yè)用房，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。王某購(gòu)買的房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因完全在于A公司，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，王某有權(quán)解除上述合同。因該合同明確約定購(gòu)房用途為商網(wǎng)門面，王某的實(shí)際損失大于合同約定的違約損失，A公司應(yīng)按商網(wǎng)門面的價(jià)格賠償王某的購(gòu)房損失。為維護(hù)合法權(quán)益，故王某訴至法院。

法院判決：應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

A公司應(yīng)于合同簽訂后積極辦理涉訴房屋權(quán)屬登記的相關(guān)手續(xù)，但A公司繳納罰款后并未積極辦理相關(guān)手續(xù)。王某作為買受人在簽訂合同時(shí)已盡了合理注意義務(wù)。涉訴合同還約定“因出賣人原因，造成該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任”。綜上，A公司應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。涉訴合同未約定行使解除權(quán)的期限，故王某可以解除合同。

律師說(shuō)法：如何認(rèn)定本案的的法律關(guān)系

那么，本案王某能否行使法定解除權(quán)，解除該合同？并要求賠償房?jī)r(jià)上漲的損失？

首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十九條規(guī)定“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”，如前所述，A公司對(duì)涉訴房屋不能辦理權(quán)屬證書承擔(dān)全部責(zé)任，故王某可以依法行使合同解除權(quán)。

其次，涉訴合同雖約定按已付房?jī)r(jià)款的0.99%賠償買受人損失，但涉訴房屋價(jià)值上漲，合同約定的賠償明顯低于給王某造成的損失。合同約定A公司向王某出售的涉訴房屋為商網(wǎng)門面，且房屋交付后也是作為商鋪對(duì)外出租，因涉訴房屋未能辦理權(quán)屬證書，導(dǎo)致王某無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)交易處分該房屋，合同履行后可以獲得的利益應(yīng)為王某的實(shí)際損失。近些年房屋價(jià)格迅速上漲，這是原、A公司在訂立合同時(shí)均不能預(yù)見(jiàn)的，王某的損失是由A公司的違約行為造成的，A公司對(duì)此應(yīng)負(fù)全部責(zé)任。

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