案情簡介：交清購房款但未變更登記，能否認定取得所有權

湖州市南潯區(qū)的房產(chǎn)原系沈某所有，房屋產(chǎn)權人登記為沈某。2002年8月19日，沈某與案外人丁某簽訂房屋買賣（兼租房）協(xié)議書一份，約定：沈某將湖州市南潯區(qū)的房產(chǎn)以66000元出售給案外人丁某。同年12月14日，沈某出具確認書一份：同意將該房產(chǎn)以69000元轉(zhuǎn)讓。同年12月15日，案外人丁某向王某出具轉(zhuǎn)讓書一份，將上述房產(chǎn)以69500元的價格轉(zhuǎn)讓給王某，并注明“款已全部付清”。后，王某收到該房產(chǎn)的房產(chǎn)證。王某已經(jīng)入住，并已經(jīng)辦理了該房產(chǎn)的供水、供電過戶手續(xù)?，F(xiàn)王某要求變更產(chǎn)權登記，而沈某不予配合，沈某遂向該院提起訴訟。

法院判決：應予以支持

本案中，湖州市南潯區(qū)的房產(chǎn)具有合法產(chǎn)權，房屋產(chǎn)權人登記為沈某。沈某將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給案外人丁某，案外人丁某又轉(zhuǎn)讓給王某，王某已經(jīng)支付房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的全部價款，并入住使用多年，且已經(jīng)辦理了該房產(chǎn)的供水、供電過戶的相關手續(xù)，沈某從未提出過異議，因此該房產(chǎn)的買賣行為系雙方真實意思表示，依法成立。因物權的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。故對王某的訴訟請求，該院予以支持。

律師說法：如何認定本案的法律關系

那么，本案中所有權是否為王某所有？能否以不動產(chǎn)產(chǎn)權證明為依據(jù)？

首先，沈某與案外人丁某之間成立合法有效的房屋買賣關系。沈某上訴認為其與案外人丁某之間成立房屋租賃合同關系而非房屋買賣關系，依據(jù)是雙方之間的《房屋買賣（兼租房）協(xié)議書》及案外人丁某未按約定付清購房款之事實。

其次，本案中，涉案房屋雖一直登記于沈某名下，但案外人丁某與沈某之間的房屋買賣關系以及案外人丁某與王某之間的房屋買賣關系均合法有效。關于涉案房屋之所有權由誰實際享有之問題，房屋所有權證僅是登記的權利人享有該房屋物權的證據(jù)，該證書僅是權利的外在表現(xiàn)形式，只具有推定的證據(jù)效力，涉案房屋登記在沈某名下并不能必然得出案涉房屋物權歸其所有。沈某已將涉案房屋出售案外人丁某，且已實際交付涉案房屋產(chǎn)權證書，應認定案外人丁某已取得涉案房屋所有權，其轉(zhuǎn)售涉案房屋與王某的行為合法有效，系有權處分，王某亦實際取得涉案房屋所有權。

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