案情簡(jiǎn)介：約定土地性質(zhì)為出讓實(shí)為劃撥，是否影響合同效力

王某稱，2004年3月19日，原、A公司雙方簽訂商品房買賣合同，約定王某向A公司購買青山花園第八幢二單元八層b號(hào)房，房屋所在地塊系出讓土地，土地使用年限70年。合同簽訂后，王某依約付清了房款并于2005年7月26日辦理了房屋所有權(quán)登記。在A公司通知王某辦理土地使用權(quán)登記后，王某獲知房屋所在地塊的性質(zhì)仍為劃撥土地而非出讓土地。王某認(rèn)為，原、A公司雙方簽訂的商品房買賣合同合法有效，A公司應(yīng)信守合同約定，使王某獲得出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)證。故王某訴至法院。

法院判決：駁回訴訟請(qǐng)求

當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)。本案涉案房屋根據(jù)A公司提供的政府相關(guān)文件為安居工程，其土地性質(zhì)亦屬劃撥土地。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”之規(guī)定，涉案房屋土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條之規(guī)定，判決如下：駁回王某的訴訟請(qǐng)求。

律師說法：如何認(rèn)定本案的合同效力是否受影響

那么，本案中的國有土地使用權(quán)的性質(zhì)是否影響合同的效力？

首先，本案中，王某與A公司在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，A公司對(duì)土地性質(zhì)的描述與實(shí)際情況不相符，且在王某起訴前，該土地使用權(quán)性質(zhì)仍為劃撥，故合同中描述土地取得方式為“出讓”的條款無效，但該條款無效不影響整個(gè)合同的效力。

其次，土地使用權(quán)性質(zhì)的改變必須經(jīng)過相關(guān)行政部門的行政審批。綜上，王某要求判令A(yù)公司為王某補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)、補(bǔ)繳相應(yīng)的土地出讓金并向王某交付辦理出讓土地使用權(quán)證的相關(guān)文件的訴訟請(qǐng)求。A公司本案已過訴訟時(shí)效，對(duì)于A公司已將房屋交付王某，王某亦已實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的占有，王某請(qǐng)求A公司辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)屬性。

最后，國有土地使用權(quán)的性質(zhì)不應(yīng)該房屋買賣合同的效力

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