案情簡介：拒絕拆除違法建筑，無法過戶是否構(gòu)成違約

丁某稱，原、A公司于2008年10月7日簽訂買賣合同。上述合同簽訂后，丁某依約向A公司支付首期房款2100萬元，第二期房款3500萬元于雙方辦理過戶后支付。但因涉訟房屋附有違法建筑，房地產(chǎn)交易中心不予辦理過戶登記，故丁某要求A公司拆除違法建筑，恢復(fù)涉訟房屋原狀并辦理過戶，未果。丁某認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效，A公司拒絕拆除涉訟房屋上的違法建筑，導(dǎo)致無法辦理過戶構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

法院判決：買賣合同可以繼續(xù)履行

行政機(jī)關(guān)已認(rèn)定涉訟房屋是附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋，A公司認(rèn)為涉訟房屋系重建的房屋，但不能改變其違法的性質(zhì)。丁某買賣涉訟房屋的意思表示及交易價格系屬真實，結(jié)合不動產(chǎn)登記的公示、公信效力，雙方簽訂的買賣合同當(dāng)屬有效。因行政機(jī)關(guān)的權(quán)利限制是為督促違法行為人予以改正，在A公司未能積極履行相應(yīng)義務(wù)的情況下，丁某同意A公司按現(xiàn)狀交付房屋，并自愿替代A公司承擔(dān)恢復(fù)義務(wù)，故在丁某完成恢復(fù)義務(wù)，行政機(jī)關(guān)撤銷限制權(quán)利轉(zhuǎn)移后，雙方完成權(quán)利交付是可行的，買賣合同能夠繼續(xù)履行。

律師說法：如何認(rèn)定本案的合同效力

那么，本案中的買賣合同是否有效？買賣合同能否繼續(xù)履行？以及如何認(rèn)定A公司的違約責(zé)任？

首先，雖然涉訟房屋被行政機(jī)關(guān)限制交易，買賣合同的履行可能存在障礙，但根據(jù)我國《物權(quán)法》區(qū)分原則，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效，未辦理無權(quán)登記，不影響合同效力，因此，不能因涉訟房屋過戶存在障礙就否認(rèn)其買賣合同的有效性。原、A公司就涉訟房屋簽訂的買賣合同，不具備我國《合同法》第52條規(guī)定的無效情形，應(yīng)屬有效。

其次，雖然行政機(jī)關(guān)對涉訟房屋的權(quán)利轉(zhuǎn)移作出限制，但物權(quán)未滅失，不能就此認(rèn)定買賣合同法律上或事實上履行不能。行政機(jī)關(guān)限制交易的目的在于督促違法行為人糾正違法行為，履行法律手續(xù)；A公司即使未出售房屋，也應(yīng)按照行政機(jī)關(guān)的要求進(jìn)行整改，使房屋恢復(fù)至合法狀態(tài)，恢復(fù)原狀系A(chǔ)公司應(yīng)盡的行政法上的義務(wù)。A公司應(yīng)與丁某恢復(fù)原狀、通過行政機(jī)關(guān)審查認(rèn)可并撤銷交易限制后再協(xié)助丁某辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

最后，A公司未能按合同約定向丁某交付涉訟房屋，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

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