案情簡(jiǎn)介：約定面積與實(shí)測(cè)面積不符，能否雙倍返還價(jià)款

A公司稱：A公司與B公司《外銷商品房預(yù)售契約》中約定：A公司購(gòu)買遠(yuǎn)洋大廈的G01單位。合同簽訂后，A公司交付了全部購(gòu)房款，B公司延期交付了房屋，但至今未辦理房屋買賣過戶手續(xù)。2003年4月22日，A公司得知所購(gòu)房屋面積誤差比為購(gòu)房合同的26．6％。被告應(yīng)返還A公司房?jī)r(jià)款共計(jì)人民幣1233314．26元。此外，B公司至今未替A公司辦理房產(chǎn)證，嚴(yán)重?fù)p害了A公司利益，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

法院判決：構(gòu)成違約

B公司將不能按照合同約定的期限(交房后30日內(nèi))辦理房產(chǎn)證，歸責(zé)為政府相關(guān)部門沒有及時(shí)辦理有關(guān)手續(xù)是沒有說服力的。因?yàn)锽公司簽訂合同時(shí)，即明知自己尚未取得該房產(chǎn)項(xiàng)目的房產(chǎn)證，亦明知在取得房產(chǎn)證后，對(duì)建成的樓房分戶測(cè)量仍需要一定的時(shí)間，但仍向A公司承諾交房后30日內(nèi)辦理房產(chǎn)證，故理應(yīng)承擔(dān)沒有按承諾為A公司辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任。但A公司在B公司2003年4月22日提出為其辦理房產(chǎn)證后，不能證明已按B公司的要求提供相關(guān)文件，并將此后沒有辦理房產(chǎn)證歸責(zé)于B公司缺乏依據(jù)，故不予支持。

律師說法：如何認(rèn)定本案的違約責(zé)任

那么，本案中約定面積與實(shí)測(cè)面積存在誤差是否構(gòu)成違約？應(yīng)如何彌補(bǔ)購(gòu)房者的損失？

首先，本案中，B公司承認(rèn)實(shí)際欠付A公司的房屋面積超過了合同中暫測(cè)面積的26．6％，故應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。由于雙方在合同中未約定實(shí)際欠付面積超過暫測(cè)面積5％后如何具體追究違約責(zé)任，應(yīng)適用《解釋》的有關(guān)規(guī)定。

其次，A公司在與B公司簽訂的購(gòu)房合同中，已經(jīng)約定實(shí)際面積與暫測(cè)面積的差別不超過±5％(不含)時(shí)，應(yīng)按照合同房屋售價(jià)進(jìn)行結(jié)算，雙方當(dāng)事人應(yīng)遵守該約定。故本案應(yīng)以雙方在合同中約定的5％作為追究B公司違約責(zé)任的起點(diǎn)，即實(shí)際面積與暫測(cè)面積的差別在5％(不含)之內(nèi)部分的房款，按照雙方當(dāng)事人在合同中約定的售價(jià)予以返還，而實(shí)際面積與暫測(cè)面積的差別在5％之外的房款，應(yīng)按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，由B公司雙倍返還。

最后，本案B公司構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)對(duì)A公司承擔(dān)5％之內(nèi)原價(jià)返還價(jià)款，5％之外雙倍返還的違約責(zé)任。

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